Bất Động Sản Hàn Quốc: Vì Sao Càng Siết, Giá Nhà Seoul Càng Khó Hạ Nhiệt? Chương 8

CHƯƠNG 8 | CHÍNH SÁCH BẤT ĐỘNG SẢN HÀN QUỐC: CHÍNH PHỦ ĐÃ LÀM GÌ ĐỂ KIỂM SOÁT THỊ TRƯỜNG?

📅 Cập nhật

Tháng 8/2026

🌍 Phạm vi nghiên cứu

Hàn Quốc, tập trung vào Seoul và vùng thủ đô Seoul (Seoul Metropolitan Area), trong mối liên hệ với chính sách bất động sản cấp quốc gia.

🎯 Mục tiêu chương

Phân tích quá trình Chính phủ Hàn Quốc sử dụng các công cụ chính sách để điều tiết thị trường bất động sản, bao gồm:

• chính sách tiền tệ;
• tín dụng và kiểm soát đòn bẩy;
• thuế bất động sản;
• chính sách nhà ở;
• quy hoạch và đất đai;
• phát triển khu đô thị mới;
• mở rộng nguồn cung;
• nhà ở công cộng;
• hạ tầng giao thông;
• và các chính sách đặc thù đối với Seoul và vùng thủ đô.

Đồng thời, chương tìm hiểu vì sao Chính phủ Hàn Quốc phải liên tục điều chỉnh chính sách, những tác dụng phụ phát sinh và giới hạn của việc kiểm soát thị trường bằng chính sách.

📊 Chủ đề

Bất động sản Hàn Quốc – Chính sách nhà ở – Tín dụng – Cung cầu – Seoul – Quy hoạch đô thị – Chính sách công

⏱️ Thời gian đọc

Khoảng 25–30 phút

📚 Thuộc Series

DanangHome29 Research | Thị trường bất động sản Hàn Quốc

📖 Chương

Chương 8 / 22

📝 Mã tài liệu

D29R-KOR-RE-08

🔖 Phiên bản

Version 1.0

📚 Lộ trình nghiên cứu của Series

Series DanangHome29 Research | Thị trường bất động sản Hàn Quốc được xây dựng theo một lộ trình gồm 22 chương, đi từ nền tảng kinh tế – xã hội, quá trình đô thị hóa, hình thành thị trường bất động sản cho đến chính sách, chu kỳ giá và những bài học có thể tham khảo cho Việt Nam.

Giai đoạn I — Bối cảnh hình thành

• ☑️ Chương 1 | Bối cảnh kinh tế và lịch sử Hàn Quốc
• ☑️ Chương 2 | Công nghiệp hóa và quá trình đô thị hóa
• ☑️ Chương 3 | Sự hình thành thị trường bất động sản hiện đại
• ☑️ Chương 4 | Seoul và sự tập trung dân cư – kinh tế

Giai đoạn II — Thị trường và chu kỳ bất động sản

• ☑️ Chương 5 | Giá nhà, thu nhập và khả năng chi trả
• ☑️ Chương 6 | Tín dụng, nợ hộ gia đình và đòn bẩy bất động sản
• ☑️ Chương 7 | Vì sao giá bất động sản Hàn Quốc tăng mạnh?
• 📖 Chương 8 | Chính sách bất động sản: Chính phủ đã làm gì để kiểm soát thị trường?

Giai đoạn III — Chính sách và giới hạn của điều tiết

• ⬜ Chương 9 | Những bài học từ thị trường bất động sản Hàn Quốc
• ⬜ Chương 10 | …
• ⬜ Chương 11 | …
• ⬜ Chương 12 | …
• ⬜ Chương 13 | …
• ⬜ Chương 14 | …

Giai đoạn IV — So sánh và mở rộng nghiên cứu

• ⬜ Chương 15 | …
• ⬜ Chương 16 | …
• ⬜ Chương 17 | …
• ⬜ Chương 18 | …
• ⬜ Chương 19 | …
• ⬜ Chương 20 | …
• ⬜ Chương 21 | …
• ⬜ Chương 22 | …

Trạng thái: ☑️ Đã hoàn thành · 📖 Đang thực hiện · ⬜ Chưa thực hiện

3. Phần mở đầu chương

🏙️ Khi thị trường bất động sản trở thành một bài toán chính sách quốc gia

Nếu những chương trước giúp chúng ta hiểu vì sao thị trường bất động sản Hàn Quốc hình thành và phát triển, thì Chương 8 chuyển sang một câu hỏi khác:

Chính phủ Hàn Quốc đã làm gì khi thị trường bất động sản bắt đầu tạo ra những vấn đề lớn đối với nền kinh tế và xã hội?

Đây không phải là một câu hỏi đơn giản.

Bất động sản không chỉ là câu chuyện về giá nhà.

Nó liên quan đồng thời đến:

đất đai → nhà ở → tín dụng → ngân hàng → hộ gia đình → tài sản → tiêu dùng → tăng trưởng kinh tế → ổn định tài chính.

Đặc biệt tại Hàn Quốc, bài toán này còn gắn chặt với Seoul và vùng thủ đô – nơi tập trung một phần rất lớn hoạt động kinh tế, việc làm, giáo dục và dân cư của cả nước.

Khi nhu cầu nhà ở tăng nhanh trong khi đất đai tại những khu vực có nhu cầu cao bị giới hạn, giá nhà có thể tăng mạnh.

Khi người dân sử dụng tín dụng để mua nhà, giá nhà và tín dụng bắt đầu tác động qua lại.

Khi giá tăng nhanh, Chính phủ có động lực kiểm soát đầu cơ và đòn bẩy.

Nhưng khi chính sách kiểm soát quá mạnh:

tín dụng giảm → giao dịch giảm → thị trường chậm lại → hoạt động kinh tế chịu ảnh hưởng.

Và khi nền kinh tế hoặc thị trường suy yếu, Chính phủ lại phải cân nhắc nới lỏng.

Từ đây xuất hiện một vòng lặp rất đặc trưng:

Giá tăng → Chính phủ siết → cầu giảm → thị trường chậm lại → Chính phủ nới → cầu phục hồi → giá tăng trở lại.

Chính vòng lặp này khiến chính sách bất động sản Hàn Quốc trở thành một trong những trường hợp đáng nghiên cứu nhất tại châu Á.

🔍 Không chỉ là câu chuyện “siết hay nới”

Một cách nhìn đơn giản có thể cho rằng:

Giá nhà tăng → Chính phủ phải siết.

Nhưng thực tế phức tạp hơn rất nhiều.

Chính phủ có thể tác động đến thị trường thông qua nhiều nhóm công cụ khác nhau.

💳 Đối với phía cầu

• kiểm soát tín dụng;
• LTV;
• DTI;
• DSR;
• lãi suất;
• thuế;
• các quy định đối với nhà đầu tư.

🏗️ Đối với phía cung

• xây dựng nhà ở;
• nhà ở công cộng;
• phát triển New Town;
• mở rộng đô thị;
• giải phóng và phát triển đất;
• đầu tư hạ tầng giao thông.

🏙️ Đối với cấu trúc đô thị

• quy hoạch;
• phân bổ dân cư;
• phát triển các trung tâm đô thị mới;
• kết nối Seoul với vùng phụ cận;
• phân bổ việc làm và hạ tầng.

Do đó, câu hỏi của Chương 8 không đơn giản là:

“Chính phủ Hàn Quốc có kiểm soát giá nhà hay không?”

Mà phải đặt ra một hệ thống câu hỏi rộng hơn:

Chính phủ đã sử dụng những công cụ nào?

Mỗi công cụ tác động đến cung, cầu và tín dụng như thế nào?

Công cụ nào có hiệu quả trong ngắn hạn?

Công cụ nào giải quyết được vấn đề cấu trúc trong dài hạn?

Và tại sao sau nhiều thập kỷ, Chính phủ Hàn Quốc vẫn phải liên tục điều chỉnh chính sách?

🏗️ Từ “siết cầu” đến “tăng cung”

Một trong những điểm quan trọng nhất của Chương 8 là sự khác biệt giữa điều tiết cầu và giải quyết nguồn cung.

Nếu giá nhà tăng vì cầu quá mạnh, Chính phủ có thể:

siết tín dụng → giảm sức mua → giảm giao dịch → giảm áp lực giá.

Nhưng cách tiếp cận này không tự động tạo ra thêm nhà ở.

Nếu nguồn cung vẫn hạn chế tại những khu vực có nhu cầu cao, khi tín dụng được nới lỏng hoặc thu nhập tăng trở lại, áp lực giá có thể quay lại.

Vì vậy, Hàn Quốc phải sử dụng cả những chính sách dài hạn hơn:

đất đai → quy hoạch → đô thị mới → giao thông → nhà ở → nguồn cung.

Đây cũng là lý do Chương 8 không chỉ nghiên cứu thuế và tín dụng, mà còn phải nghiên cứu đô thị hóa và chính sách cung nhà ở.

🏙️ Seoul – nơi giới hạn của chính sách trở nên rõ nhất

Seoul là case study đặc biệt quan trọng.

Nếu chỉ nhìn bất động sản như một thị trường hàng hóa thông thường, chúng ta có thể nghĩ rằng:

giá cao → xây thêm nhà → giá giảm.

Nhưng tại Seoul, nhu cầu nhà ở còn được thúc đẩy bởi:

việc làm + giáo dục + thu nhập + giao thông + dịch vụ + vị trí + kỳ vọng.

Một căn nhà ở Seoul không chỉ cung cấp chỗ ở.

Nó còn gắn với khả năng tiếp cận:

• việc làm;
• trường học;
• cơ hội kinh tế;
• hệ thống giao thông;
• dịch vụ đô thị;
• và mạng lưới xã hội.

Do đó:

Tăng số lượng nhà ở không nhất thiết đồng nghĩa với việc giải quyết hoàn toàn áp lực giá nếu các động lực tạo ra nhu cầu vẫn tiếp tục tập trung tại Seoul.

Đây chính là điểm khiến bài toán bất động sản Hàn Quốc vượt ra ngoài phạm vi của riêng ngành nhà ở.

🔄 Một thị trường luôn phản ứng với chính sách

Chính sách không hoạt động trong môi trường tĩnh.

Mỗi khi Chính phủ thay đổi một công cụ, người mua, người bán, nhà đầu tư, ngân hàng và doanh nghiệp đều có thể thay đổi hành vi.

Ví dụ:

Siết tín dụng

→ người mua khó vay hơn

→ cầu giảm.

Nhưng đồng thời:

→ nhà đầu tư có thể thay đổi chiến lược;

→ người mua chuyển sang phân khúc khác;

→ dòng tiền có thể dịch chuyển sang thị trường khác.

Tương tự, một chính sách thuế có thể làm giảm một loại giao dịch nhưng lại tạo ra hành vi mới ở một phân khúc khác.

Vì vậy:

Chính sách tạo ra phản ứng. Phản ứng của thị trường lại tạo ra vấn đề chính sách mới.

Đây là lý do Hàn Quốc không thể sử dụng một chính sách duy nhất trong nhiều thập kỷ.

🎯 Câu hỏi nghiên cứu của Chương 8

Toàn bộ chương sẽ tập trung trả lời 5 câu hỏi lớn:

1. Chính phủ Hàn Quốc đã sử dụng những công cụ nào để kiểm soát bất động sản?

Từ tiền tệ, tín dụng, thuế đến quy hoạch, đất đai và chính sách cung nhà ở.

2. Vì sao Chính phủ phải liên tục thay đổi chính sách?

Vì mỗi giai đoạn của thị trường tạo ra một vấn đề khác nhau.

3. Vì sao Seoul khó kiểm soát hơn phần còn lại của Hàn Quốc?

Bởi sự tập trung về việc làm, giáo dục, thu nhập, hạ tầng và dân cư.

4. Chính sách nào giải quyết vấn đề ngắn hạn và chính sách nào giải quyết vấn đề dài hạn?

Đây là sự khác biệt giữa:

điều tiết chu kỳ

và

giải quyết cấu trúc.

5. Hàn Quốc đã thực sự kiểm soát được thị trường bất động sản chưa?

Hay Chính phủ chỉ đang:

liên tục quản lý và điều chỉnh một thị trường mà bản thân nó luôn thay đổi?

📌 Luận điểm dẫn nhập của Chương 8

Hàn Quốc cho thấy kiểm soát thị trường bất động sản không phải là việc tìm ra một “chính sách đúng”, mà là quá trình liên tục cân bằng giữa giá nhà, tín dụng, cung – cầu, tăng trưởng kinh tế, ổn định tài chính và khả năng tiếp cận nhà ở.

Và đây chính là nền tảng để chúng ta bước vào Chương 8:

Không chỉ hỏi Chính phủ Hàn Quốc đã làm gì, mà phải hiểu vì sao họ làm như vậy, thị trường phản ứng ra sao, chính sách tạo ra tác dụng phụ gì và giới hạn của từng công cụ nằm ở đâu.

8.1. Vì sao Chính phủ Hàn Quốc phải can thiệp vào thị trường bất động sản?

Khi thị trường nhà ở không còn chỉ là câu chuyện của cung và cầu

Ở Chương 7, chúng ta đã thấy một trong những động lực quan trọng nhất phía sau sự phát triển của thị trường bất động sản Hàn Quốc là quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa.

Khi nền kinh tế tăng trưởng nhanh, việc làm và thu nhập tập trung ngày càng nhiều tại các đô thị lớn, đặc biệt là Seoul và vùng thủ đô. Nhu cầu nhà ở tăng lên, trong khi đất đai tại những khu vực có khả năng tiếp cận việc làm, giáo dục và hạ tầng tốt lại có giới hạn.

Điều này tạo ra một bài toán tưởng như rất đơn giản:

Kinh tế tăng trưởng → dân cư tập trung → nhu cầu nhà ở tăng → giá nhà tăng.

Nhưng trên thực tế, thị trường bất động sản Hàn Quốc phức tạp hơn rất nhiều.

Khi giá nhà bắt đầu tăng, bất động sản không còn chỉ được nhìn nhận như nơi để ở. Nó dần trở thành một tài sản đầu tư, một phương tiện tích lũy tài sản và trong nhiều giai đoạn, trở thành đối tượng đầu cơ.

Khi đó, một vòng phản ứng mới bắt đầu hình thành:

Giá tăng → kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng → người mua muốn mua sớm → nhu cầu đầu tư tăng → giá tiếp tục tăng.

Nếu quá trình này đồng thời được hỗ trợ bởi tín dụng, vòng xoáy có thể trở nên mạnh hơn.

Chính tại điểm này, Chính phủ Hàn Quốc bắt đầu phải đối mặt với một câu hỏi khó:

Nếu giá nhà tăng do nhu cầu ở thực, liệu Chính phủ có nên can thiệp?

Và câu hỏi còn khó hơn:

Nếu một phần mức tăng giá đến từ tín dụng, đầu cơ và kỳ vọng giá tiếp tục tăng, Chính phủ có thể đứng ngoài thị trường hay không?

Đây chính là lý do chính sách bất động sản trở thành một phần quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế Hàn Quốc.

1. Tăng trưởng kinh tế làm nhu cầu nhà ở tăng nhanh

Không thể hiểu chính sách bất động sản của Hàn Quốc nếu tách nó khỏi quá trình tăng trưởng kinh tế.

Trong nhiều thập kỷ, Hàn Quốc trải qua quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa rất nhanh. Việc làm, doanh nghiệp, trường học, dịch vụ và cơ sở hạ tầng tập trung ngày càng mạnh tại các thành phố lớn.

Đặc biệt, Seoul và vùng đô thị Seoul trở thành trung tâm kinh tế quan trọng nhất của đất nước.

Điều này tạo ra nhu cầu nhà ở có tính cấu trúc.

Người lao động cần sống gần nơi làm việc.

Gia đình cần tiếp cận trường học.

Doanh nghiệp cần tiếp cận nguồn nhân lực.

Người dân muốn sống tại những khu vực có hạ tầng giao thông và dịch vụ tốt.

Do đó, không phải toàn bộ mức tăng giá bất động sản đều có thể được gọi là “bong bóng”.

Một phần tăng giá có thể phản ánh sự gia tăng thực sự của nhu cầu sử dụng nhà ở.

Đây là điểm rất quan trọng khi nghiên cứu thị trường Hàn Quốc.

Nếu chỉ nhìn thấy giá nhà tăng và kết luận rằng thị trường đang đầu cơ, chúng ta sẽ bỏ qua một yếu tố nền tảng: giá bất động sản có thể tăng vì nền kinh tế thực sự đang thay đổi.

Nói cách khác:

Không phải mọi đợt tăng giá bất động sản đều là bong bóng.

Vấn đề nằm ở việc xác định phần nào đến từ nhu cầu sử dụng thực và phần nào đến từ kỳ vọng tăng giá, tín dụng và đầu cơ.

2. Seoul tạo ra áp lực đặc biệt lên thị trường nhà ở

Trong trường hợp Hàn Quốc, vấn đề còn trở nên phức tạp hơn bởi sự tập trung rất lớn của hoạt động kinh tế và giá trị đất đai tại khu vực thủ đô.

Theo nghiên cứu dài hạn của Bank of Korea, tỷ trọng giá trị đất thuộc khu vực Seoul Metropolitan Area trong tổng giá trị đất của Hàn Quốc đã tăng từ khoảng 32,6% năm 1964 lên 58,6% năm 2014.

Điều đó cho thấy một thực tế quan trọng:

Không phải toàn bộ thị trường bất động sản Hàn Quốc vận động giống nhau.

Seoul và vùng thủ đô có những đặc điểm rất khác so với nhiều khu vực khác.

Một căn hộ tại Seoul không chỉ được định giá dựa trên diện tích hay chất lượng xây dựng.

Giá trị của nó còn liên quan đến:

• khả năng tiếp cận việc làm;
• chất lượng giáo dục;
• giao thông;
• dịch vụ;
• cơ hội kinh tế;
• khả năng thanh khoản;
• kỳ vọng tăng giá trong tương lai.

Vì vậy, khi nhu cầu tập trung quá mạnh vào một khu vực có nguồn cung đất hạn chế, giá có thể tăng nhanh hơn mức tăng của thu nhập.

Đây là một trong những lý do Chính phủ Hàn Quốc nhiều lần phải áp dụng các chính sách khác nhau theo khu vực, thay vì chỉ sử dụng một chính sách chung cho toàn quốc.

3. Khan hiếm nhà ở khiến giá có thể tăng nhanh hơn thu nhập

Một vấn đề khác là nguồn cung nhà ở không phải lúc nào cũng phản ứng đủ nhanh với nhu cầu.

Trong quá trình đô thị hóa, người dân có thể di chuyển vào các thành phố nhanh hơn tốc độ xây dựng nhà ở mới.

Khi đó:

Nhu cầu tăng nhanh

↓

Nguồn cung phản ứng chậm

↓

Cạnh tranh để mua nhà tăng

↓

Giá nhà tăng

↓

Kỳ vọng giá tiếp tục tăng

↓

Nhu cầu đầu tư tăng thêm

Đây là lý do Chính phủ Hàn Quốc không thể chỉ sử dụng các biện pháp làm giảm nhu cầu.

Nếu chỉ hạn chế người dân vay tiền nhưng không giải quyết vấn đề nguồn cung, áp lực nhà ở tại những khu vực có nhu cầu cao vẫn có thể tồn tại.

Các nghiên cứu của Bank of Korea cũng cho thấy yếu tố cầu và giá nhà có vai trò lớn đối với đầu tư xây dựng nhà ở, trong khi việc cung cấp quỹ đất và nhà ở công cộng trở thành một biến chính sách quan trọng trong các giai đoạn sau.

Vì vậy, chính sách bất động sản Hàn Quốc dần hình thành hai hướng song song:

Kiểm soát cầu quá mức

và

Tăng nguồn cung nhà ở.

Đây là một điểm sẽ xuất hiện xuyên suốt Chương 8.

4. Bất động sản chuyển từ nhu cầu ở sang tài sản đầu tư

Đây mới là phần khiến bài toán chính sách trở nên khó khăn.

Một người mua căn hộ để ở tạo ra nhu cầu sử dụng thực.

Nhưng một người mua căn hộ với kỳ vọng:

“Giá năm sau sẽ cao hơn hôm nay.”

lại tạo ra một dạng nhu cầu khác.

Đó là cầu đầu tư hoặc cầu đầu cơ.

Khi nhiều người cùng có kỳ vọng này, thị trường có thể xuất hiện một vòng phản ứng:

Giá nhà tăng

↓

Kỳ vọng giá tiếp tục tăng

↓

FOMO

↓

Mua trước khi giá tăng thêm

↓

Cầu tăng

↓

Giá tiếp tục tăng

↓

Kỳ vọng càng mạnh

Đây là cơ chế khiến một thị trường ban đầu được thúc đẩy bởi các yếu tố kinh tế thực có thể dần xuất hiện thành phần đầu cơ ngày càng lớn.

Nghiên cứu của Bank of Korea về biến động giá nhà Hàn Quốc cho thấy nhu cầu nhà ở thực đóng góp lớn nhất vào thay đổi giá, nhưng cú sốc từ nhu cầu đầu cơ vẫn đóng góp hơn 30%, đặc biệt đáng kể tại Seoul và trong phân khúc căn hộ. Nghiên cứu cũng cho thấy tác động của nhu cầu đầu cơ có mối liên hệ đáng kể với tâm lý của người tiêu dùng đối với giá nhà.

Điều này rất đáng chú ý.

Nó cho thấy khi nghiên cứu giá nhà Hàn Quốc, không thể chỉ hỏi:

“Có thiếu nhà hay không?”

Mà phải hỏi thêm:

“Có bao nhiêu người đang mua nhà vì cần chỗ ở và bao nhiêu người đang mua vì kỳ vọng giá sẽ tăng?”

5. Tín dụng có thể khuếch đại cả nhu cầu ở lẫn nhu cầu đầu cơ

Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn.

Phần lớn người mua nhà không thanh toán toàn bộ bằng tiền mặt mà sử dụng một phần vốn vay.

Vì vậy, khả năng tiếp cận tín dụng có thể quyết định quy mô thực tế của sức mua trên thị trường.

Giả sử một người có 300 triệu won vốn tự có.

Nếu ngân hàng cho phép vay thêm 700 triệu won, người đó có thể tham gia thị trường với một căn nhà trị giá khoảng 1 tỷ won.

Nhưng nếu khả năng vay bị giảm xuống còn 500 triệu won, sức mua tối đa của người đó cũng giảm đáng kể.

Do đó:

Tín dụng tăng

↓

Sức mua tăng

↓

Cầu bất động sản tăng

↓

Giá có thể tăng

Ngược lại:

Tín dụng bị hạn chế

↓

Sức mua giảm

↓

Cầu giảm

↓

Áp lực tăng giá giảm

Đây chính là lý do các chính sách tín dụng sau này trở thành một trong những công cụ quan trọng nhất của Hàn Quốc trong việc kiểm soát thị trường.

IMF ghi nhận Hàn Quốc đã sử dụng các công cụ vĩ mô thận trọng như LTV và DTI để điều tiết thị trường nhà ở và hoạt động cho vay, với các quy định được điều chỉnh theo diễn biến của chu kỳ bất động sản.

Nhưng ở giai đoạn này, điều quan trọng cần hiểu là:

Tín dụng không tự tạo ra nhu cầu nhà ở. Nó có thể khuếch đại khả năng thanh toán của nhu cầu đó.

Nếu nhu cầu thực lớn, tín dụng có thể hỗ trợ việc mua nhà.

Nhưng nếu kỳ vọng đầu cơ quá mạnh, tín dụng cũng có thể khuếch đại sự tăng giá và rủi ro tài chính.

6. Vì sao thị trường tự điều chỉnh không phải lúc nào cũng đủ?

Về lý thuyết, nếu giá nhà tăng quá cao, nhu cầu sẽ giảm.

Khi nhu cầu giảm, giá sẽ điều chỉnh.

Nhưng bất động sản có một đặc điểm khác với nhiều loại hàng hóa thông thường:

Nguồn cung nhà ở phản ứng rất chậm.

Không thể xây thêm một khu đô thị lớn chỉ trong vài tháng.

Đồng thời, đất tại những khu vực có nhu cầu cao – đặc biệt là khu vực trung tâm Seoul – có tính khan hiếm rất lớn.

Trong khi đó, kỳ vọng giá có thể khiến người mua tiếp tục tham gia thị trường ngay cả khi giá đã tăng cao.

Nếu tín dụng tiếp tục hỗ trợ sức mua, quá trình điều chỉnh tự nhiên có thể bị trì hoãn.

Điều này tạo ra một vấn đề khác:

Nếu Chính phủ không can thiệp

• đầu cơ có thể tiếp tục;
• tín dụng có thể tăng quá nhanh;
• giá nhà có thể vượt xa tốc độ tăng thu nhập;
• hộ gia đình có thể gia tăng nợ;
• rủi ro tài chính có thể tích tụ.

Nhưng nếu Chính phủ can thiệp quá mạnh

• giao dịch có thể giảm mạnh;
• nguồn cung mới có thể bị ảnh hưởng;
• người mua thực có thể gặp khó khăn;
• thị trường có thể trở nên biến động;
• chính sách thay đổi liên tục có thể làm tăng bất định.

Vì vậy, bài toán của Chính phủ Hàn Quốc không đơn giản là:

“Làm thế nào để giảm giá nhà?”

Mà chính xác hơn là:

“Làm thế nào để giữ thị trường nhà ở trong trạng thái mà giá, tín dụng, nguồn cung và thu nhập không mất cân bằng quá mức?”

Đây là một khác biệt rất quan trọng.

7. Chính phủ không chỉ kiểm soát giá – mà kiểm soát rủi ro

Từ góc độ chính sách, mục tiêu của Chính phủ không nhất thiết phải là đưa giá nhà xuống mức thấp nhất.

Một thị trường bất động sản khỏe mạnh vẫn có thể có giá tăng.

Vấn đề nằm ở tốc độ tăng, chất lượng của nhu cầu, mức độ sử dụng đòn bẩy và khả năng chi trả của hộ gia đình.

Nếu giá nhà tăng cùng với:

• GDP;
• thu nhập;
• năng suất;
• dân số;
• nhu cầu nhà ở;
• nguồn cung;

thì mức tăng có thể phản ánh một phần sự thay đổi của nền kinh tế thực.

Nhưng nếu giá tăng nhanh trong khi:

• thu nhập không theo kịp;
• tín dụng tăng mạnh;
• tỷ lệ vay cao;
• đầu cơ gia tăng;
• kỳ vọng giá ngày càng cực đoan;

thì rủi ro sẽ lớn hơn.

Chính vì vậy, Chính phủ Hàn Quốc dần sử dụng nhiều nhóm công cụ khác nhau: quy hoạch, cung nhà ở, thuế, tín dụng và các biện pháp kiểm soát đầu cơ.

Bank of Korea cũng ghi nhận Chính phủ Hàn Quốc đã tích cực can thiệp vào các lĩnh vực như cung nhà ở, thuế và quy định cho vay khi thị trường có dấu hiệu mất cân bằng.

8. Một điểm rất quan trọng: Hàn Quốc không có “một chính sách bất động sản”

Nhìn lại lịch sử Hàn Quốc, có thể thấy chính sách bất động sản thay đổi theo từng giai đoạn.

Khi giá tăng quá mạnh:

Chính phủ siết.

Khi thị trường suy yếu:

Chính phủ có thể nới.

Khi tín dụng tăng quá nhanh:

Quy định cho vay được điều chỉnh.

Khi thiếu nhà:

Chính phủ tăng cung và phát triển khu đô thị mới.

Khi đầu cơ tập trung vào một số khu vực:

Các biện pháp có thể được áp dụng theo vùng.

Điều này khiến chính sách bất động sản Hàn Quốc trở thành một hệ thống điều tiết liên tục thay vì một quyết định duy nhất.

Đây cũng chính là lý do Chương 8 sẽ không chỉ trả lời:

“Hàn Quốc đã dùng chính sách gì?”

mà sẽ đi sâu hơn:

“Mỗi chính sách tác động vào mắt xích nào của thị trường?”

📊 Hình 8.1. Bốn lực lượng hình thành thị trường bất động sản Hàn Quốc

NỀN KINH TẾ

│

┌───────────┼───────────┐

▼           ▼           ▼

GDP       THU NHẬP    VIỆC LÀM

│           │           │

└───────────┼───────────┘

▼

NHU CẦU NHÀ Ở

│

▼

┌─────────────────┐

│   THỊ TRƯỜNG    │

│  BẤT ĐỘNG SẢN   │

└─────────────────┘

▲           ▲

│           │

TÍN DỤNG           │

│           │

▼           │

SỨC MUA         │

│

NGUỒN CUNG

│

▼

NHÀ Ở / ĐẤT

Nguồn: DanangHome29 Research tổng hợp và trực quan hóa dựa trên các nghiên cứu và dữ liệu công khai của Bank of Korea, OECD, IMF và các cơ quan thống kê Hàn Quốc.

📊 Hình 8.2. Khi nhu cầu thực chuyển thành áp lực đầu cơ

Tăng trưởng kinh tế

│

▼

Thu nhập và việc làm tăng

│

▼

Nhu cầu nhà ở tăng

│

▼

Giá nhà tăng

│

▼

Kỳ vọng giá tiếp tục tăng

│

▼

Tâm lý FOMO

│

▼

Cầu đầu tư / đầu cơ tăng

│

▼

Tín dụng khuếch đại sức mua

│

▼

Giá tiếp tục tăng

│

▼

RỦI RO MẤT CÂN BẰNG

📊 Hình 8.3. Vì sao Chính phủ phải can thiệp?

GIÁ NHÀ TĂNG NHANH

│

┌──────────────┼──────────────┐

▼              ▼              ▼

Cầu thực        Đầu cơ         Tín dụng

│              │              │

▼              ▼              ▼

Thiếu nhà      FOMO tăng      Đòn bẩy tăng

│              │              │

└──────────────┼──────────────┘

▼

RỦI RO TĂNG CAO

│

▼

CHÍNH PHỦ CAN THIỆP

│

┌─────────────────┼─────────────────┐

▼                 ▼                 ▼

Tăng nguồn cung   Kiểm soát tín dụng   Hạn chế đầu cơ

│                 │                 │

└─────────────────┼─────────────────┘

▼

GIẢM MẤT CÂN BẰNG

⭐ Điểm đáng chú ý

Chính phủ Hàn Quốc không can thiệp chỉ vì giá nhà tăng.

Điểm quan trọng hơn là cấu trúc phía sau mức tăng giá.

Nếu giá tăng do kinh tế phát triển, thu nhập tăng và nhu cầu nhà ở thực tăng, việc giá tăng có thể là một phần bình thường của quá trình đô thị hóa.

Nhưng nếu giá tăng đồng thời với:

tín dụng tăng + đòn bẩy tăng + đầu cơ tăng + kỳ vọng tăng giá + nguồn cung hạn chế,

thì rủi ro đối với thị trường và hệ thống tài chính sẽ lớn hơn.

Nghiên cứu của Bank of Korea cho thấy cầu đầu cơ có đóng góp đáng kể vào biến động giá nhà, đặc biệt tại Seoul và trong phân khúc căn hộ.

Đây chính là lý do Hàn Quốc phải phát triển một hệ thống chính sách không chỉ tập trung vào giá nhà, mà đồng thời tác động đến:

cung nhà ở → tín dụng → đầu cơ → quy hoạch → khả năng tiếp cận nhà ở.

📖 Tóm tắt mục 8.1

• Tăng trưởng kinh tế và đô thị hóa tạo ra nhu cầu nhà ở thực rất lớn tại Hàn Quốc.
• Seoul và vùng thủ đô có mức độ tập trung kinh tế và giá trị đất đặc biệt cao.
• Nguồn cung nhà ở tại những khu vực có nhu cầu lớn không phải lúc nào cũng phản ứng đủ nhanh.
• Khi giá tăng, bất động sản dần trở thành một loại tài sản đầu tư, làm xuất hiện cầu đầu cơ.
• Tín dụng có thể khuếch đại sức mua và làm chu kỳ giá mạnh hơn.
• Khi kỳ vọng giá tăng trở thành động lực quan trọng, thị trường có thể xuất hiện FOMO và đòn bẩy cao.
• Vì vậy, Chính phủ Hàn Quốc phải can thiệp để hạn chế mất cân bằng giữa giá – tín dụng – cung – cầu, thay vì đơn giản chỉ tìm cách làm giá nhà giảm.
• Đây là nền tảng để Hàn Quốc phát triển nhiều nhóm chính sách khác nhau về tín dụng, đầu cơ, thuế, quy hoạch và nguồn cung nhà ở.

Điểm quan trọng nhất của 8.1:
Không phải cứ giá bất động sản tăng là Chính phủ phải can thiệp. Chính phủ phải quan sát xem điều gì đang đứng phía sau sự tăng giá: tăng trưởng kinh tế, nhu cầu ở thực, thiếu cung hay tín dụng và đầu cơ.

8.2. Hàn Quốc kiểm soát đầu cơ bất động sản bằng cách nào?

Khi Chính phủ không chỉ điều chỉnh thị trường bằng lãi suất

Nếu ở Chương 6 chúng ta đã thấy lãi suất và tín dụng có thể làm thay đổi toàn bộ chu kỳ bất động sản, thì trường hợp Hàn Quốc cho thấy một vấn đề khác:

Chính sách tiền tệ không phải công cụ duy nhất để kiểm soát thị trường nhà đất.

Trong quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa nhanh, đặc biệt tại Seoul và vùng thủ đô, giá đất và giá nhà nhiều lần tăng mạnh. Khi kỳ vọng giá tiếp tục tăng xuất hiện, bất động sản không còn chỉ được mua để ở mà ngày càng trở thành một tài sản đầu tư.

Khi đó, nếu chỉ sử dụng lãi suất để làm giảm nhu cầu, Chính phủ có thể phải đánh đổi giữa ổn định thị trường bất động sản và tăng trưởng kinh tế.

Hàn Quốc vì vậy đã phát triển một hệ thống chính sách tương đối rộng, trong đó Nhà nước có thể tác động trực tiếp vào khu vực có dấu hiệu đầu cơ, hành vi giao dịch, điều kiện tín dụng, thuế và khả năng chuyển nhượng tài sản.

OECD ghi nhận Hàn Quốc từng sử dụng nhiều biện pháp chống đầu cơ như chỉ định khu vực đầu cơ, tăng thuế, hạn chế giao dịch, áp dụng chế tài và giám sát các giao dịch đáng ngờ. (OECD)

Điểm quan trọng ở đây là:

Thay vì chờ toàn bộ thị trường tăng nóng rồi mới xử lý, Chính phủ có thể tập trung biện pháp mạnh hơn vào những khu vực và nhóm hành vi có nguy cơ tạo ra đầu cơ.

1. Kiểm soát giao dịch tại những khu vực nóng

Một trong những công cụ đáng chú ý của Hàn Quốc là phân loại và chỉ định những khu vực có dấu hiệu đầu cơ hoặc giá nhà tăng quá nhanh.

Tư duy chính sách tương đối đơn giản:

Không phải mọi khu vực đều có mức độ rủi ro giống nhau.

Một khu vực có giá nhà ổn định và chủ yếu phục vụ nhu cầu ở thực không nhất thiết phải chịu cùng mức độ kiểm soát như một khu vực mà giá tăng nhanh, giao dịch đầu cơ gia tăng và cạnh tranh mua nhà trở nên quá nóng.

Hàn Quốc vì vậy từng sử dụng các cơ chế như khu vực đầu cơ, khu vực có nguy cơ đầu cơ và khu vực kiểm soát giao dịch, tùy từng giai đoạn và khung pháp lý.

Ví dụ, cơ chế khu vực giao dịch nhà ở được chỉ định từng yêu cầu các bên phải báo cáo nội dung giao dịch trong thời hạn nhất định; việc không báo cáo hoặc báo cáo sai có thể bị xử phạt. Các tiêu chí chỉ định trước đây cũng bao gồm những trường hợp giá nhà tăng mạnh hoặc có nguy cơ đầu cơ. (MARD Hàn Quốc)

Điều này tạo ra một lớp kiểm soát bổ sung:

Giá tăng bất thường

↓

Khu vực có nguy cơ đầu cơ

↓

Chính phủ tăng cường giám sát

↓

Giao dịch phải minh bạch hơn

↓

Chi phí và rủi ro của đầu cơ tăng lên

Mục tiêu không nhất thiết là ngăn người dân mua nhà.

Mục tiêu quan trọng hơn là làm cho việc mua đi bán lại chỉ nhằm kiếm chênh lệch giá trở nên khó khăn hơn.

2. Hạn chế đầu cơ thông qua các khu vực được kiểm soát

Một công cụ đặc biệt đáng chú ý của Hàn Quốc là khu vực đất đai cần giấy phép giao dịch – Land Transaction Permit Zone.

Trong những khu vực được chỉ định, việc giao dịch đất đai có thể phải tuân thủ cơ chế cấp phép và các điều kiện sử dụng nhất định.

Điều này tạo ra sự khác biệt rất lớn giữa:

Mua tài sản để sử dụng thực tế

và

Mua tài sản chỉ để chờ tăng giá rồi bán lại.

Trong một số trường hợp, người mua phải chứng minh mục đích sử dụng và tuân thủ nghĩa vụ sử dụng đất hoặc nhà ở theo quy định.

Chính phủ Hàn Quốc đã sử dụng công cụ này đặc biệt tại những khu vực có nguy cơ đầu cơ cao.

Một ví dụ là khu vực Seoul và các khu vực lân cận, nơi các biện pháp quản lý giao dịch đất đai có thể được áp dụng để hạn chế hoạt động đầu cơ. (Korea.kr)

Đáng chú ý, chính sách này không tác động bằng cách nói rằng:

“Không được mua.”

Thay vào đó, Nhà nước đặt ra điều kiện:

Nếu muốn mua trong khu vực đặc biệt, người mua phải đáp ứng các yêu cầu nhất định và sử dụng tài sản theo mục đích được cho phép.

Đây là một hình thức điều tiết hành vi đầu tư thông qua điều kiện giao dịch.

3. Đánh vào lợi nhuận kỳ vọng của hoạt động đầu cơ

Đầu cơ tồn tại bởi vì nhà đầu tư kỳ vọng:

Mua hôm nay

↓

Giá tăng

↓

Bán trong tương lai

↓

Thu lợi nhuận

Nếu Chính phủ chỉ làm cho việc mua khó hơn nhưng lợi nhuận kỳ vọng vẫn rất lớn, động cơ đầu cơ có thể vẫn tồn tại.

Vì vậy, Hàn Quốc còn sử dụng thuế và các chi phí liên quan đến việc sở hữu, chuyển nhượng hoặc đầu tư nhiều bất động sản như một công cụ điều tiết.

Một trong những hướng chính sách từng được sử dụng là tăng gánh nặng thuế đối với nhóm sở hữu nhiều nhà, đặc biệt tại những khu vực thị trường nóng. Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông Hàn Quốc cũng xác định việc áp dụng thuế chuyển nhượng cao hơn đối với người sở hữu nhiều nhà là một trong các biện pháp kiểm soát nhu cầu đầu cơ. (MARD Hàn Quốc)

Về mặt kinh tế học, cơ chế này có thể được hiểu khá đơn giản:

Lợi nhuận kỳ vọng từ đầu cơ

trừ đi

Thuế + chi phí giao dịch + chi phí vốn + rủi ro

=

Lợi nhuận thực tế kỳ vọng

Nếu lợi nhuận kỳ vọng giảm xuống đủ thấp, một bộ phận nhà đầu tư sẽ không còn muốn tham gia.

Đây là lý do thuế không chỉ có chức năng tạo nguồn thu cho ngân sách, mà trong một số hoàn cảnh còn được sử dụng như một công cụ điều tiết hành vi trên thị trường tài sản.

4. Chính sách đối với người sở hữu nhiều nhà

Một vấn đề đặc biệt trong thị trường Hàn Quốc là sự khác biệt giữa:

người mua một căn nhà để ở

và

người sở hữu nhiều căn nhà để đầu tư.

Hai nhóm này có động cơ và mức độ rủi ro hoàn toàn khác nhau.

Nếu một gia đình mua căn nhà đầu tiên để ở, việc giá nhà tăng có thể làm tăng chi phí sở hữu nhà ở nhưng không nhất thiết tạo ra đầu cơ.

Ngược lại, nếu một nhà đầu tư sử dụng vốn vay để mua nhiều căn nhà tại một khu vực đang tăng giá, việc giá tăng có thể kích thích họ tiếp tục mua thêm.

Khi nhiều nhà đầu tư cùng hành động theo cách này, nhu cầu đầu cơ có thể tạo thêm áp lực lên giá.

Vì vậy, Hàn Quốc từng áp dụng các chính sách phân biệt đối tượng, trong đó người sở hữu nhiều nhà phải chịu các điều kiện tài chính và thuế nghiêm ngặt hơn trong một số giai đoạn.

Mục tiêu của cách tiếp cận này là chuyển thị trường từ:

mua càng nhiều càng tốt

sang:

mua dựa trên nhu cầu và khả năng tài chính thực tế.

5. Không chỉ kiểm soát người mua, Hàn Quốc còn kiểm soát hành vi thao túng thị trường

Một điểm rất đáng chú ý là chính sách chống đầu cơ không chỉ tập trung vào việc ai mua bao nhiêu căn nhà.

Nhà nước còn quan tâm đến cách giao dịch được thực hiện.

Các hành vi như:

• Thổi giá.
• Dàn xếp giao dịch giả.
• Báo cáo sai giá giao dịch.
• Tạo giao dịch để nâng mặt bằng giá.
• Ký hợp đồng rồi cố tình hủy nhằm tạo tín hiệu giá.
• Làm sai lệch thông tin thị trường.

đều có thể khiến thị trường hình thành giá ảo.

Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông Hàn Quốc hiện cũng xác định việc tăng cường xử lý các hành vi gây nhiễu thị trường như thao túng giá và giao dịch gian dối là một phần của chính sách ổn định thị trường nhà ở. (MARD Hàn Quốc)

Điều này rất quan trọng.

Bởi nếu giá tăng chỉ vì giá trị thực tăng, đó là một tín hiệu kinh tế.

Nhưng nếu giá tăng vì thông tin sai lệch và hành vi thao túng, thị trường có thể bị đẩy ra khỏi trạng thái cân bằng.

Do đó, chống đầu cơ không chỉ là:

“Đánh thuế người mua.”

Mà còn là:

“Làm cho dữ liệu và giao dịch trên thị trường đáng tin cậy hơn.”

6. Hạn chế chuyển nhượng để giảm đầu cơ ngắn hạn

Một công cụ khác là hạn chế chuyển nhượng quyền mua hoặc căn hộ trong những khu vực và trường hợp nhất định.

Logic rất rõ:

Nếu một tài sản có thể được mua hôm nay và bán lại ngay khi giá tăng vài phần trăm, tài sản đó dễ trở thành công cụ đầu cơ ngắn hạn.

Nhưng nếu thời gian chuyển nhượng bị hạn chế:

Mua

↓

Không thể bán ngay

↓

Phải chịu chi phí sở hữu lâu hơn

↓

Rủi ro giá giảm tăng lên

↓

Đầu cơ ngắn hạn kém hấp dẫn

Hàn Quốc từng áp dụng các hạn chế chuyển nhượng đối với một số loại nhà ở và quyền mua nhà, đặc biệt tại các khu vực được kiểm soát. (MARD Hàn Quốc)

Đây là cách Chính phủ tác động trực tiếp vào thời gian nắm giữ tài sản.

7. Seoul và vùng thủ đô là trọng tâm của chính sách

Tại sao Seoul thường xuất hiện trong các chính sách bất động sản của Hàn Quốc?

Bởi đây không đơn thuần là một thành phố.

Seoul và vùng thủ đô là nơi tập trung:

• Việc làm.
• Doanh nghiệp.
• Giáo dục.
• Hạ tầng.
• Dịch vụ.
• Dân cư.
• Dòng vốn.
• Nhu cầu nhà ở.

Vì vậy, khi cầu nhà ở tại Seoul tăng mạnh trong khi nguồn cung đất và nhà ở có giới hạn, giá có thể phản ứng rất nhanh.

Chính phủ Hàn Quốc vì thế thường sử dụng các biện pháp mạnh hơn tại những khu vực nóng, thay vì áp dụng một chính sách giống nhau cho mọi địa phương.

Đây là một nguyên tắc rất đáng chú ý:

Chính sách bất động sản có thể cần mang tính địa phương, bởi nguyên nhân tăng giá tại Seoul không hoàn toàn giống nguyên nhân tại một thành phố nhỏ ở địa phương.

8. Nhà nước không chỉ “đánh” vào cầu – mà còn phải xử lý phía cung

Một điểm cần tránh hiểu sai là:

Kiểm soát đầu cơ không đồng nghĩa với việc Chính phủ chỉ hạn chế người mua.

Nếu nhu cầu nhà ở thực sự tăng nhanh mà nguồn cung không theo kịp, việc chỉ siết cầu có thể làm giảm giao dịch trong ngắn hạn nhưng không giải quyết được vấn đề thiếu nhà.

Hàn Quốc vì vậy đồng thời sử dụng các chính sách về:

• Quy hoạch đô thị.
• Phát triển khu đô thị mới.
• Cung cấp đất.
• Xây dựng nhà ở.
• Nhà ở công cộng.
• Hỗ trợ tài chính cho nhà ở.
• Hạ tầng giao thông.

OECD ghi nhận Hàn Quốc từng phát triển năm khu đô thị mới ở vùng ngoại ô Seoul nhằm tạo thêm quỹ đất xây dựng và tăng nguồn cung nhà ở; Chính phủ cũng mở rộng cung cấp các khoản vay nhà ở thông qua National Housing Fund. (OECD)

Như vậy, chính sách bất động sản của Hàn Quốc không đơn giản là:

“Giá tăng → cấm mua.”

Mà là:

Giảm đầu cơ + quản lý tín dụng + tăng minh bạch + tăng nguồn cung + quy hoạch lại không gian đô thị.

Đây mới là điểm đáng nghiên cứu.

9. Từ một công cụ thành một “hệ thống điều tiết”

Nếu ghép các chính sách lại với nhau, chúng ta có thể thấy Hàn Quốc đã xây dựng một hệ thống nhiều lớp.

Lớp 1 – Quy hoạch

Xác định khu vực phát triển và nguồn cung nhà ở.

Lớp 2 – Giao dịch

Theo dõi và kiểm soát các khu vực có dấu hiệu đầu cơ.

Lớp 3 – Tín dụng

Kiểm soát khả năng sử dụng đòn bẩy để mua nhà.

Lớp 4 – Thuế

Điều chỉnh lợi nhuận kỳ vọng của việc sở hữu và chuyển nhượng bất động sản.

Lớp 5 – Chống thao túng

Xử lý giao dịch giả, thao túng giá và thông tin sai lệch.

Lớp 6 – Nguồn cung

Phát triển nhà ở và hạ tầng để giảm áp lực thiếu cung trong dài hạn.

Điều này cho thấy kiểm soát bất động sản không phải một nút bấm duy nhất.

Đó là cả một hệ thống chính sách.

📊 Hình 8.2. Chuỗi logic kiểm soát đầu cơ bất động sản tại Hàn Quốc

GIÁ NHÀ TĂNG NHANH

↓

KỲ VỌNG GIÁ TIẾP TỤC TĂNG

↓

ĐẦU CƠ GIA TĂNG

↓

NHU CẦU ĐẦU TƯ TĂNG

↓

GIÁ TIẾP TỤC TĂNG

↓

┌───────────────────────────────┐

│      CHÍNH PHỦ CAN THIỆP      │

└───────────────────────────────┘

↓

┌─────────────┬─────────────┬─────────────┐

│  Giao dịch  │    Thuế     │   Tín dụng  │

│  kiểm soát  │  điều chỉnh │   kiểm soát │

└─────────────┴─────────────┴─────────────┘

↓

┌─────────────┬─────────────┬─────────────┐

│ Chống thao  │ Hạn chế     │ Tăng nguồn   │

│ túng giá    │ chuyển nhượng│ cung nhà ở  │

└─────────────┴─────────────┴─────────────┘

↓

GIẢM ĐỘNG CƠ ĐẦU CƠ

↓

GIẢM CẦU ĐẦU TƯ NGẮN HẠN

↓

THỊ TRƯỜNG HƯỚNG VỀ NHU CẦU THỰC

Nguồn: Ministry of Land, Infrastructure and Transport (MOLIT); OECD; Government of Korea; DanangHome29 Research tổng hợp và trực quan hóa từ các nguồn dữ liệu công khai. (MARD Hàn Quốc)

⭐ Điểm đáng chú ý

Bài học lớn nhất của Hàn Quốc không phải là “Chính phủ kiểm soát giá nhà”.

Chính xác hơn, Chính phủ tìm cách kiểm soát những yếu tố có khả năng khiến giá nhà bị đẩy lên quá nhanh.

Đó có thể là:

Tín dụng quá dễ dàng.

Đầu cơ quá mạnh.

Giao dịch thiếu minh bạch.

Đòn bẩy tài chính quá cao.

Nguồn cung không theo kịp nhu cầu.

Kỳ vọng giá tăng quá mức.

Vì vậy, thay vì chỉ nhìn vào giá nhà, cần nhìn vào cơ chế tạo ra giá nhà.

Đây là một khác biệt rất quan trọng.

📌 Một lưu ý khi đọc chính sách Hàn Quốc

Không nên hiểu rằng mọi biện pháp kiểm soát đầu cơ đều thành công trong mọi thời điểm.

Thị trường bất động sản Hàn Quốc đã trải qua nhiều chu kỳ, và chính sách cũng liên tục được điều chỉnh, nới lỏng hoặc siết chặt tùy điều kiện kinh tế.

Một chính sách làm giảm đầu cơ ở thời điểm này chưa chắc tạo ra kết quả tương tự ở thời điểm khác.

Đặc biệt, nếu nguồn cung nhà ở vẫn hạn chế trong khi việc làm và dân cư tiếp tục tập trung vào Seoul, áp lực tăng giá có thể quay trở lại.

Do đó, điều đáng nghiên cứu không phải là:

“Hàn Quốc có một chính sách nào đó và chính sách đó đã giải quyết hoàn toàn vấn đề.”

Mà là:

“Hàn Quốc đã xây dựng và liên tục điều chỉnh một hệ thống chính sách để phản ứng với những thay đổi của thị trường như thế nào?”

Đây mới là giá trị lớn hơn khi so sánh Hàn Quốc với Nhật Bản và sau này là Việt Nam.

Tóm tắt mục 8.2

• Hàn Quốc không chỉ sử dụng lãi suất để kiểm soát thị trường bất động sản.
• Chính phủ từng sử dụng các biện pháp chỉ định khu vực nóng và kiểm soát giao dịch để hạn chế đầu cơ. (MARD Hàn Quốc)
• Thuế và chi phí giao dịch được sử dụng để làm giảm lợi nhuận kỳ vọng từ đầu cơ.
• Một số chính sách tập trung vào người sở hữu nhiều nhà.
• Chính phủ tăng cường xử lý thao túng giá và giao dịch gian dối. (MARD Hàn Quốc)
• Một số loại tài sản và khu vực có thể chịu hạn chế chuyển nhượng.
• Seoul và vùng thủ đô thường là trọng tâm của các biện pháp kiểm soát do áp lực cầu lớn.
• Kiểm soát đầu cơ phải đi cùng với phát triển nguồn cung, hạ tầng và quy hoạch đô thị.
• Mục tiêu cuối cùng không đơn thuần là làm giá nhà giảm, mà là giảm hành vi đầu cơ và hướng thị trường về nhu cầu thực.

➡️ Cầu nối sang 8.3

Nhưng kiểm soát đầu cơ mới chỉ giải quyết một phía của bài toán.

Nếu Chính phủ chỉ làm cho người dân khó vay hơn, khó mua hơn hoặc khó đầu cơ hơn, trong khi nguồn cung nhà ở vẫn thiếu, áp lực giá có thể quay trở lại.

Vì vậy, câu hỏi tiếp theo sẽ là:

Nếu không thể chỉ dùng biện pháp hạn chế cầu, Hàn Quốc đã làm gì để tăng nguồn cung nhà ở và giảm áp lực giá trong dài hạn?

8.3. Chính sách tín dụng: Khi ngân hàng trở thành “van điều tiết” thị trường

Khi khả năng vay vốn quyết định sức mua bất động sản

Ở mục 8.1, chúng ta đã thấy một trong những nguyên nhân khiến Chính phủ Hàn Quốc phải can thiệp vào thị trường bất động sản là sự kết hợp giữa nhu cầu nhà ở, đầu cơ, kỳ vọng tăng giá và tín dụng.

Ở mục 8.2, chúng ta tiếp tục thấy Chính phủ không chỉ kiểm soát giá nhà trực tiếp mà sử dụng nhiều công cụ để tác động vào hành vi của người mua, nhà đầu tư và hệ thống giao dịch.

Nhưng vẫn còn một câu hỏi quan trọng:

Nếu một căn nhà có giá 1 tỷ won, điều gì quyết định người mua có đủ khả năng tham gia thị trường hay không?

Câu trả lời không chỉ nằm ở thu nhập.

Nó nằm ở khả năng tiếp cận tín dụng.

Một người có 300 triệu won tiền vốn tự có không thể mua một căn nhà trị giá 1 tỷ won nếu ngân hàng chỉ cho vay thêm 300 triệu won.

Nhưng nếu ngân hàng có thể cho vay 700 triệu won, người đó lại có khả năng tham gia giao dịch.

Nói cách khác:

Giá nhà không thay đổi → nhưng khả năng vay thay đổi → sức mua thay đổi.

Đây chính là điểm khiến tín dụng trở thành một trong những “van điều tiết” quan trọng nhất của thị trường bất động sản Hàn Quốc.

Hàn Quốc bắt đầu sử dụng các giới hạn LTV từ năm 2002 và DTI từ năm 2005 trong bối cảnh thị trường nhà ở tăng nóng. Các công cụ này sau đó liên tục được điều chỉnh theo chu kỳ của thị trường nhà ở và tín dụng.

Về sau, DSR được đưa vào để đánh giá rộng hơn khả năng trả nợ của người vay, không chỉ dựa trên giá trị căn nhà hoặc một khoản vay riêng lẻ.

Điều này tạo ra một quá trình phát triển rất đáng chú ý:

Từ kiểm soát tài sản thế chấp → kiểm soát thu nhập → kiểm soát toàn bộ nghĩa vụ trả nợ.

Đó cũng chính là logic cốt lõi của 8.3.

1. LTV là gì?

LTV – Loan-to-Value Ratio là tỷ lệ giữa khoản vay và giá trị tài sản được dùng làm tài sản bảo đảm.

Có thể hiểu đơn giản:

LTV = Khoản vay / Giá trị căn nhà

Ví dụ:

Một căn hộ có giá trị 1 tỷ won.

Nếu LTV tối đa là 60%, ngân hàng có thể cho vay tối đa khoảng:

1 tỷ × 60% = 600 triệu won.

Người mua phải tự chuẩn bị ít nhất:

400 triệu won

cho phần còn lại, chưa tính các chi phí giao dịch liên quan.

Như vậy, LTV trực tiếp trả lời câu hỏi:

“Ngân hàng sẵn sàng tài trợ bao nhiêu phần giá trị căn nhà?”

Bank of Korea mô tả LTV là một trong những công cụ chính sách tín dụng bất động sản được Hàn Quốc sử dụng, với LTV được đưa vào từ năm 2002 trong bối cảnh thị trường nhà ở tăng nóng.

Vì sao LTV có thể tác động đến giá nhà?

Hãy nhìn vào cùng một căn nhà trị giá 1 tỷ won.

Trường hợp A – LTV 50%

Ngân hàng cho vay:

500 triệu won

Người mua cần:

500 triệu won vốn tự có.

Trường hợp B – LTV 70%

Ngân hàng cho vay:

700 triệu won

Người mua chỉ cần:

300 triệu won vốn tự có.

Căn nhà vẫn có giá:

1 tỷ won.

Nhưng số người có khả năng mua căn nhà đó có thể tăng lên đáng kể.

Đây chính là cơ chế:

LTV tăng

↓

Yêu cầu vốn tự có giảm

↓

Nhiều người có khả năng tham gia thị trường hơn

↓

Sức mua tăng

↓

Cầu bất động sản tăng

↓

Giá có thể chịu áp lực tăng

Ngược lại:

LTV giảm

↓

Yêu cầu vốn tự có tăng

↓

Số người đủ khả năng vay giảm

↓

Sức mua giảm

↓

Cầu giảm

↓

Áp lực tăng giá giảm

OECD cũng lưu ý rằng việc tăng LTV và DTI làm tăng khả năng mở rộng cho vay thế chấp, qua đó ảnh hưởng đến thị trường nhà ở.

2. Nhưng LTV có một giới hạn rất lớn

LTV chỉ nhìn vào tài sản thế chấp.

Nó trả lời:

“Căn nhà này có giá bao nhiêu và ngân hàng có thể cho vay bao nhiêu phần?”

Nhưng nó chưa trả lời đầy đủ một câu hỏi khác:

“Người vay có đủ khả năng trả khoản nợ đó hay không?”

Đây là một khác biệt rất quan trọng.

Giả sử hai người cùng mua một căn nhà trị giá 1 tỷ won.

Cả hai đều có thể được ngân hàng cho vay 600 triệu won theo LTV 60%.

Nhưng:

• Người A có thu nhập cao và ít khoản nợ khác.
• Người B có thu nhập thấp và đang phải trả nhiều khoản vay khác.

Về mặt tài sản thế chấp, hai người giống nhau.

Nhưng về khả năng trả nợ, họ hoàn toàn khác nhau.

Đây chính là khoảng trống mà DTI và sau này là DSR được sử dụng để xử lý.

3. DTI xuất hiện để trả lời câu hỏi: “Thu nhập có đủ trả nợ không?”

DTI – Debt-to-Income Ratio là tỷ lệ phản ánh gánh nặng trả nợ của người vay so với thu nhập.

Ở dạng đơn giản:

DTI = Nghĩa vụ trả nợ liên quan đến khoản vay / Thu nhập

Điểm quan trọng của DTI là:

LTV nhìn vào tài sản.

Trong khi:

DTI nhìn vào thu nhập.

Do đó, hai công cụ bổ sung cho nhau.

LTV hỏi:

“Căn nhà này đáng giá bao nhiêu?”

DTI hỏi:

“Người vay kiếm được bao nhiêu và có khả năng trả nợ đến mức nào?”

Hàn Quốc đưa DTI vào năm 2005, sau khi LTV đã được sử dụng từ năm 2002. Các giới hạn DTI ban đầu tập trung vào những khu vực có tính đầu cơ và sau đó được mở rộng hoặc điều chỉnh nhiều lần.

Điều này cho thấy một bước chuyển rất quan trọng trong tư duy quản lý:

Không chỉ kiểm soát giá trị tài sản thế chấp, mà phải kiểm soát khả năng trả nợ của người vay.

4. LTV và DTI phối hợp với nhau như thế nào?

Đây là phần quan trọng nhất để hiểu cơ chế tín dụng bất động sản.

Giả sử:

Giá căn nhà = 1 tỷ won

LTV = 60%

→ Khoản vay tối đa theo tài sản:

600 triệu won

Nhưng người mua lại có thu nhập thấp.

Nếu DTI không cho phép người đó gánh khoản nợ tương ứng, ngân hàng không thể chỉ dựa vào giá trị căn nhà để cho vay.

Do đó:

LTV tạo ra “trần tài sản”.

Trong khi:

DTI tạo ra “trần thu nhập”.

Khoản vay thực tế phải nằm trong giới hạn mà cả hai điều kiện cho phép.

Có thể hình dung:

Khoản vay thực tế ≤ giới hạn LTV và giới hạn DTI

Điều này khiến tín dụng bất động sản trở thành một hệ thống “hai khóa”.

Người mua phải có:

Tài sản đủ giá trị

và

Thu nhập đủ để trả nợ.

5. Tại sao Hàn Quốc phải đi xa hơn LTV và DTI?

Đến đây xuất hiện một vấn đề mới.

Một người có thể có:

• khoản vay mua nhà;
• khoản vay tiêu dùng;
• khoản vay tín chấp;
• khoản vay mua xe;
• thẻ tín dụng;
• các nghĩa vụ trả nợ khác.

Nếu chỉ nhìn vào một khoản vay thế chấp, ngân hàng có thể đánh giá thấp tổng gánh nặng tài chính của người vay.

Ví dụ:

Một người có thu nhập hàng năm:

100 triệu won

Nhưng người này đồng thời phải trả nhiều khoản nợ khác nhau.

Nếu chỉ xét khoản vay mua nhà, khả năng trả nợ có vẻ vẫn ổn.

Nhưng khi cộng toàn bộ nghĩa vụ trả nợ, bức tranh thay đổi.

Đây chính là lý do DSR trở nên quan trọng.

6. DSR là gì?

DSR – Debt Service Ratio là tỷ lệ giữa tổng nghĩa vụ trả nợ hàng năm và thu nhập hàng năm.

Công thức cơ bản:

DSR = Tổng tiền gốc và lãi phải trả hàng năm / Thu nhập hàng năm

Khác biệt quan trọng nhất là:

LTV

Nhìn vào:

Giá trị tài sản

DTI

Nhìn vào:

Thu nhập và gánh nặng nợ

DSR

Nhìn vào:

Tổng nghĩa vụ trả nợ của người vay

Financial Services Commission của Hàn Quốc định nghĩa DSR theo logic tổng số tiền gốc và lãi phải trả trên tất cả các khoản vay so với thu nhập hàng năm.

Vì vậy, DSR có thể được xem là bước phát triển tiếp theo:

Từ “tài sản có giá trị bao nhiêu?” → “thu nhập có bao nhiêu?” → “toàn bộ nghĩa vụ nợ là bao nhiêu?”

7. Một ví dụ đơn giản để hiểu DSR

Giả sử một người có:

Thu nhập hàng năm: 100 triệu won

Tổng số tiền phải trả cho các khoản vay trong một năm:

40 triệu won

Khi đó:

DSR = 40 / 100 = 40%

Điều đó có nghĩa là khoảng:

40% thu nhập hàng năm

được dùng để thực hiện nghĩa vụ trả nợ.

Nếu người này muốn vay thêm, khoản vay mới sẽ làm tổng nghĩa vụ trả nợ tăng lên.

Ví dụ:

Khoản vay mới khiến tổng tiền trả nợ tăng thêm:

10 triệu won/năm

Tổng nghĩa vụ mới:

50 triệu won/năm

Khi đó:

DSR = 50%

Như vậy, ngân hàng không chỉ hỏi:

“Căn nhà có đủ giá trị để thế chấp không?”

mà còn hỏi:

“Sau khi cộng tất cả các khoản nợ, người này còn đủ khả năng trả nợ không?”

Đây chính là lý do DSR có sức ảnh hưởng mạnh đến sức mua bất động sản.

8. Từ LTV → DTI → DSR: hệ thống ngày càng kiểm soát sâu hơn

Nếu ghép ba công cụ lại, chúng ta có một chuỗi rất rõ.

LTV

Giá trị căn nhà

↓

Khoản vay tối đa theo tài sản

DTI

Thu nhập

↓

Khả năng gánh nợ

DSR

Tổng nghĩa vụ trả nợ

↓

Khả năng vay thêm

Vì vậy:

LTV kiểm soát “tài sản”.

DTI kiểm soát “thu nhập”.

DSR kiểm soát “toàn bộ nghĩa vụ nợ”.

Đây là một trong những điểm quan trọng nhất của Chương 8.

9. Hàn Quốc đã sử dụng LTV và DTI như thế nào?

Điểm đáng chú ý là Hàn Quốc không cố định LTV và DTI ở một mức duy nhất trong nhiều thập kỷ.

Các giới hạn được điều chỉnh theo:

• khu vực;
• giá nhà;
• loại khoản vay;
• thời hạn khoản vay;
• đặc điểm người vay;
• diễn biến thị trường;
• tình trạng tín dụng.

Theo nghiên cứu của IMF về kinh nghiệm Hàn Quốc, LTV được đưa vào tháng 9/2002 với giới hạn ban đầu dưới 60%; sau đó được điều chỉnh nhiều lần. DTI được đưa vào tháng 8/2005 và cũng liên tục thay đổi về phạm vi áp dụng và mức độ kiểm soát.

Đáng chú ý hơn, các công cụ này được sử dụng theo hướng ngược chu kỳ:

Thị trường nóng

→ siết tín dụng

Thị trường suy yếu

→ có thể nới tín dụng

IMF mô tả LTV và DTI của Hàn Quốc là những công cụ được điều chỉnh theo diễn biến chu kỳ của thị trường nhà ở và cho vay ngân hàng.

Điều này cho thấy:

Chính sách tín dụng không phải một chiếc khóa chỉ có hai trạng thái “mở” và “đóng”.

Nó giống một van điều tiết, có thể mở rộng hoặc thu hẹp tùy theo trạng thái của hệ thống.

10. Tác động của việc siết LTV đến sức mua bất động sản

Hãy quay lại một ví dụ đơn giản.

Giả sử:

Giá nhà = 1 tỷ won

Khi LTV = 70%

Người mua có thể vay:

700 triệu won

Vốn tự có cần thiết:

300 triệu won

Khi LTV giảm xuống 50%

Khoản vay tối đa:

500 triệu won

Vốn tự có:

500 triệu won

Như vậy, chỉ cần thay đổi LTV:

70% → 50%

nhu cầu vốn tự có tăng:

200 triệu won.

Đối với một bộ phận người mua, đây có thể là sự khác biệt giữa:

“có thể mua”

và

“không thể mua”.

Vì vậy:

Thay đổi LTV không cần làm giá nhà thay đổi ngay lập tức, nhưng có thể làm thay đổi số người đủ khả năng mua nhà.

Đây chính là tác động lên cầu hiệu dụng của thị trường.

11. Khi tín dụng bị siết, ai bị ảnh hưởng nhiều nhất?

Đây là câu hỏi rất quan trọng.

Không phải mọi người mua nhà đều chịu tác động giống nhau.

Nhóm 1 – Người có nhiều vốn tự có

Nếu LTV giảm từ 70% xuống 50%, họ vẫn có thể mua.

Tác động:

thấp hơn.

Nhóm 2 – Người có thu nhập cao nhưng vốn tự có hạn chế

Họ có thể gặp vấn đề về LTV.

Tác động:

đáng kể.

Nhóm 3 – Người có thu nhập thấp hoặc đang có nhiều khoản nợ

Họ có thể đồng thời gặp giới hạn DTI/DSR.

Tác động:

rất lớn.

Nhóm 4 – Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao

Đây thường là nhóm nhạy cảm nhất với việc siết tín dụng.

Bởi chiến lược của họ phụ thuộc vào:

vốn vay → mua tài sản → chờ giá tăng → tái cấp vốn hoặc bán tài sản.

Khi tín dụng bị siết:

khả năng vay giảm

↓

đòn bẩy giảm

↓

số tài sản có thể mua giảm

↓

cầu đầu tư giảm

↓

áp lực tăng giá giảm.

Đây chính là lý do chính sách tín dụng có thể đồng thời tác động đến giá nhà và đầu cơ.

12. Tín dụng tạo ra “financial accelerator” như thế nào?

Một trong những cơ chế quan trọng nhất cần hiểu là financial accelerator – cơ chế khuếch đại tài chính.

Khi thị trường đang tăng:

Giá nhà tăng

↓

Giá trị tài sản thế chấp tăng

↓

Khả năng vay có thể tăng

↓

Sức mua tăng

↓

Có thể mua thêm bất động sản

↓

Cầu tăng

↓

Giá tiếp tục tăng

Đây là một vòng phản hồi.

Nhưng vòng này cũng hoạt động theo chiều ngược lại:

Giá nhà giảm

↓

Giá trị tài sản thế chấp giảm

↓

Khả năng vay giảm

↓

Sức mua giảm

↓

Giao dịch giảm

↓

Giá tiếp tục chịu áp lực

IMF từng nhấn mạnh rằng các giới hạn LTV và DTI có thể giúp phá vỡ một phần cơ chế khuếch đại hai chiều giữa tín dụng và giá nhà trong ngắn hạn.

Đây chính là lý do tín dụng có ý nghĩa lớn hơn rất nhiều so với một con số trên hợp đồng vay.

13. Hàn Quốc đã có bằng chứng gì về tác động của LTV và DTI?

Đây là một trong những điểm khiến trường hợp Hàn Quốc đặc biệt đáng nghiên cứu.

Theo IMF, khi Hàn Quốc đưa giới hạn LTV vào tháng 9/2002, tốc độ thay đổi giá nhà theo tháng giảm mạnh từ khoảng 3,4% xuống 0,3% ngay sau đó.

Khi giới hạn DTI được áp dụng vào tháng 8/2005, mức tăng giá nhà theo tháng cũng giảm từ khoảng 2,3% xuống 0,2% trong thời điểm ban đầu.

Nhưng cần đặc biệt lưu ý:

Tác động này không có nghĩa rằng LTV và DTI có thể giải quyết vĩnh viễn vấn đề giá nhà.

IMF cũng ghi nhận tác động lên tốc độ tăng giá theo năm nhỏ hơn và hiệu ứng có thể suy giảm theo thời gian khi thị trường thích nghi.

Một nghiên cứu của IMF về Hàn Quốc cũng cho thấy các biện pháp LTV và DTI có tác động đáng kể nhưng không phải lúc nào cũng kéo dài, khiến chính sách phải tiếp tục được điều chỉnh.

Điều này dẫn đến một kết luận rất quan trọng:

Siết tín dụng có thể làm thị trường giảm nhiệt, nhưng không thể tự mình giải quyết nguyên nhân cấu trúc của giá nhà.

14. Đây chính là lý do “siết tín dụng” không đồng nghĩa với “giải quyết giá nhà”

Giả sử Seoul thiếu nhà ở.

Nhu cầu vẫn lớn.

Việc làm vẫn tập trung.

Thu nhập vẫn tăng.

Nhưng Chính phủ giảm LTV.

Điều gì xảy ra?

Trong ngắn hạn:

Sức mua giảm

↓

Giao dịch giảm

↓

Cầu đầu tư giảm

↓

Giá có thể giảm tốc hoặc điều chỉnh

Nhưng nếu:

Việc làm vẫn tập trung tại Seoul

đất vẫn khan hiếm

nguồn cung nhà ở vẫn chưa đủ

thì sau một thời gian:

Nhu cầu thực vẫn tồn tại.

Khi tín dụng được nới trở lại hoặc thu nhập tăng lên:

cầu có thể quay trở lại.

Đây chính là giới hạn của chính sách tín dụng.

Tín dụng có thể điều chỉnh “khả năng mua”.

Nhưng tín dụng không thể tự tạo ra đất và nhà ở.

Vì vậy, 8.3 phải được đọc cùng 8.1 và 8.2.

15. DTI chuyển thành DSR: từ một khoản vay sang toàn bộ bảng cân đối hộ gia đình

Đây là bước phát triển quan trọng trong chính sách tín dụng Hàn Quốc.

DSR được thiết kế để nhìn rộng hơn vào tổng nghĩa vụ trả nợ của người vay. Financial Services Commission của Hàn Quốc đã đưa DSR vào hệ thống đánh giá khoản vay hộ gia đình và áp dụng nó cho nhiều loại khoản vay, với một số ngoại lệ chính sách.

Nếu DTI hỏi:

“Thu nhập có đủ để gánh nghĩa vụ nợ theo cách tính được quy định hay không?”

thì DSR tiến thêm một bước:

“Tổng tất cả nghĩa vụ trả nợ hàng năm của người này là bao nhiêu?”

Điều này rất quan trọng trong một nền kinh tế mà hộ gia đình có thể sử dụng nhiều loại tín dụng khác nhau.

Một người không nhất thiết gặp rủi ro vì một khoản vay lớn.

Họ có thể gặp rủi ro vì:

nhiều khoản vay vừa phải cộng lại.

DSR giúp hệ thống nhìn thấy phần này rõ hơn.

16. Nhưng DSR cũng tạo ra một nghịch lý

Một mặt:

DSR giúp kiểm soát rủi ro tài chính.

Mặt khác:

DSR có thể làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người mua.

Đây là một trade-off rất quan trọng.

Nếu kiểm soát quá lỏng:

Tín dụng tăng

→ nợ hộ gia đình tăng

→ giá nhà có thể tăng

→ rủi ro tài chính tích tụ.

Nhưng nếu kiểm soát quá chặt:

Khả năng vay giảm

→ người mua thực khó tiếp cận nhà ở

→ giao dịch giảm

→ thị trường có thể suy yếu

→ xây dựng và đầu tư nhà ở có thể bị ảnh hưởng.

Do đó, chính sách tín dụng luôn phải cân bằng giữa:

Ổn định tài chính

và

khả năng tiếp cận nhà ở.

Đây cũng là lý do Hàn Quốc nhiều lần điều chỉnh LTV, DTI và sau này là DSR theo từng nhóm người vay, khu vực và điều kiện thị trường.

17. Một căn nhà có thể “đắt” hoặc “rẻ” tùy vào tín dụng

Đây là một cách nhìn rất quan trọng.

Giả sử:

Căn nhà = 1 tỷ won.

Nếu ngân hàng cho vay:

800 triệu won

thì người mua cần:

200 triệu won vốn tự có.

Nhưng nếu ngân hàng chỉ cho vay:

500 triệu won

người mua cần:

500 triệu won vốn tự có.

Giá nhà:

không thay đổi.

Nhưng:

khả năng tiếp cận nhà ở thay đổi rất mạnh.

Vì vậy, khi nghiên cứu affordability – khả năng chi trả nhà ở – không thể chỉ nhìn:

Giá nhà / Thu nhập.

Mà cần nhìn thêm:

Giá nhà + lãi suất + LTV + DTI/DSR + kỳ hạn vay + vốn tự có.

Đây là một trong những lý do tại sao cùng một mức giá nhà nhưng mức độ “dễ mua” có thể hoàn toàn khác nhau giữa các giai đoạn.

18. Chính sách tín dụng vì vậy tác động vào “cầu hiệu dụng”

Có thể chia cầu bất động sản thành hai lớp:

Cầu mong muốn

Người dân muốn mua nhà.

Cầu có khả năng thanh toán

Người dân muốn mua và đủ khả năng tài chính để mua.

Chính sách tín dụng tác động rất mạnh vào lớp thứ hai.

Có thể mô tả:

Nhu cầu nhà ở

↓

Khả năng tài chính

↓

Khả năng vay

↓

Sức mua thực tế

↓

Cầu hiệu dụng

↓

Giao dịch

↓

Giá

Do đó:

Ngân hàng không quyết định người dân có muốn mua nhà hay không.

Nhưng ngân hàng và hệ thống tín dụng có thể ảnh hưởng rất mạnh đến:

“Người dân có đủ khả năng biến mong muốn mua nhà thành một giao dịch thực tế hay không.”

Đây chính là lý do ngân hàng trở thành một “van điều tiết” của thị trường.

19. Chính sách tín dụng không chỉ tác động đến người mua – mà còn tác động đến người bán

Khi tín dụng được mở rộng:

Nhiều người mua đủ khả năng vay

↓

Thanh khoản tăng

↓

Người bán có nhiều người mua hơn

↓

Khả năng thương lượng của người bán tăng

↓

Giá có thể tăng.

Ngược lại:

Tín dụng bị siết

↓

Người mua giảm

↓

Thanh khoản giảm

↓

Thời gian bán kéo dài

↓

Người bán có thể phải giảm giá hoặc chấp nhận điều kiện giao dịch kém thuận lợi hơn.

Do đó:

Chính sách tín dụng tác động không chỉ đến “giá”, mà còn đến thanh khoản và quyền thương lượng giữa người mua và người bán.

20. LTV → DTI → DSR: ba lớp kiểm soát sức mua

Có thể tổng hợp lại thành ba lớp:

Lớp 1 – LTV

Tài sản có giá trị bao nhiêu?

↓

Có thể vay tối đa bao nhiêu?

Lớp 2 – DTI

Thu nhập của người vay là bao nhiêu?

↓

Có thể gánh khoản nợ đến mức nào?

Lớp 3 – DSR

Tổng nghĩa vụ nợ hiện tại là bao nhiêu?

↓

Có thể vay thêm bao nhiêu mà vẫn duy trì khả năng trả nợ?

Ba lớp này tạo thành:

HỆ THỐNG KIỂM SOÁT SỨC MUA BẤT ĐỘNG SẢN

📊 Hình 8.4. LTV → DTI → DSR → Sức mua bất động sản

GIÁ TRỊ CĂN NHÀ

│

▼

LTV

│

▼

KHOẢN VAY TỐI ĐA THEO TÀI SẢN

│

│

THU NHẬP ───────────────► DTI

│

▼

KHẢ NĂNG GÁNH KHOẢN NỢ

│

│

CÁC KHOẢN NỢ KHÁC ──────► DSR

│

▼

TỔNG NGHĨA VỤ TRẢ NỢ

│

▼

KHẢ NĂNG VAY THÊM

│

▼

SỨC MUA BĐS

│

▼

NHU CẦU HIỆU DỤNG

│

▼

GIAO DỊCH / GIÁ

Nguồn: DanangHome29 Research tổng hợp và trực quan hóa dựa trên Bank of Korea, Financial Services Commission, IMF và OECD.

21. Hàn Quốc không dùng tín dụng theo một chiều

Một điểm rất quan trọng cần tránh hiểu sai là:

“Chính phủ Hàn Quốc luôn siết tín dụng.”

Không phải.

Trong thực tế, chính sách đã nhiều lần siết rồi nới, tùy vào trạng thái của thị trường.

Ví dụ, nghiên cứu về lịch sử LTV/DTI của Hàn Quốc cho thấy:

• LTV được thắt chặt trong một số giai đoạn nóng;
• sau đó có những giai đoạn được nới;
• DTI cũng được mở rộng hoặc thu hẹp phạm vi áp dụng;
• chính sách có sự khác biệt giữa Seoul/vùng thủ đô và các khu vực khác.

Điều này cho thấy một nguyên tắc:

Tín dụng là công cụ điều tiết theo chu kỳ, không phải mục tiêu tự thân.

Khi thị trường quá nóng:

Siết.

Khi thị trường suy yếu quá mức:

Có thể nới.

Nhưng khi nới:

Phải quan sát lại nợ hộ gia đình, giá nhà và rủi ro tài chính.

22. Một ví dụ rất đáng chú ý: LTV có thể được nới cho người mua thực

Hàn Quốc từng điều chỉnh chính sách theo hướng phân biệt giữa người mua nhà lần đầu hoặc người mua thực và các nhóm có mức độ rủi ro cao hơn.

Chẳng hạn, trong một gói chính sách năm 2022, Financial Services Commission cho phép người mua nhà lần đầu được áp dụng LTV tối đa 80%, đồng thời tiếp tục sử dụng DSR như một lớp kiểm soát bổ sung.

Điều này cho thấy một tư duy chính sách rất đáng chú ý:

Không phải mọi tín dụng bất động sản đều giống nhau.

Chính phủ có thể:

hạn chế tín dụng đầu cơ

nhưng đồng thời:

hỗ trợ tín dụng cho người mua nhà thực.

Nói cách khác:

Không phải “siết tín dụng” hay “nới tín dụng” một cách tuyệt đối.

Mà là:

Siết đối tượng nào, nới đối tượng nào, ở đâu và trong hoàn cảnh nào?

Đây chính là tư duy targeted macroprudential policy – chính sách vĩ mô thận trọng có mục tiêu.

23. Vì sao Seoul thường chịu chính sách tín dụng khác?

Như đã phân tích ở 8.1 và 8.2, Seoul và vùng thủ đô có:

• việc làm tập trung;
• thu nhập cao;
• nhu cầu nhà ở lớn;
• đất khan hiếm;
• giá nhà cao;
• thanh khoản cao;
• kỳ vọng tăng giá mạnh.

Do đó, cùng một mức LTV hoặc DSR nhưng tác động tại Seoul có thể khác với một thành phố địa phương.

Đây là lý do Hàn Quốc từng áp dụng những mức độ kiểm soát khác nhau theo khu vực.

Nghiên cứu của IMF về lịch sử chính sách Hàn Quốc cho thấy LTV và DTI nhiều lần được áp dụng hoặc điều chỉnh khác nhau giữa các khu vực, đặc biệt giữa vùng thủ đô Seoul và các khu vực khác.

Điều này tạo ra một nguyên tắc rất đáng chú ý:

Nếu rủi ro bất động sản mang tính địa phương, công cụ tín dụng cũng có thể cần mang tính địa phương.

24. Nhưng tín dụng có thể tạo ra một tác dụng phụ

Khi siết tín dụng ngân hàng:

Nhu cầu vay ngân hàng giảm.

Nhưng nếu người mua vẫn rất muốn mua nhà, họ có thể tìm cách khác để tài trợ.

Ví dụ:

• vay từ các tổ chức tài chính khác;
• sử dụng tín dụng phi ngân hàng;
• vay từ người thân;
• tăng vốn tự có;
• trì hoãn mua;
• hoặc chuyển sang các cấu trúc tài chính khác.

Đây là một trong những thách thức của chính sách vĩ mô thận trọng.

IMF lưu ý rằng các giới hạn đòn bẩy có thể bị thị trường tìm cách né tránh và vì vậy chính sách cần được thiết kế, hiệu chỉnh liên tục.

Do đó:

Siết một kênh tín dụng không đồng nghĩa với việc toàn bộ đòn bẩy tài chính biến mất.

Nhà quản lý phải theo dõi:

toàn bộ hệ thống tín dụng, chứ không chỉ một sản phẩm vay.

25. Đây là lý do DSR quan trọng hơn khi hệ thống tín dụng trở nên phức tạp

Nếu một hộ gia đình chỉ có một khoản vay mua nhà, việc đánh giá tương đối đơn giản.

Nhưng nếu hộ gia đình có:

vay mua nhà

vay tiêu dùng

vay mua xe

thẻ tín dụng

các khoản vay khác

thì việc chỉ nhìn vào một khoản vay thế chấp sẽ không phản ánh đầy đủ rủi ro.

DSR cố gắng đưa các nghĩa vụ trả nợ vào cùng một bức tranh.

Đây là một bước chuyển quan trọng:

Từ quản lý “khoản vay” sang quản lý “khả năng trả nợ của người vay”.

Và về mặt hệ thống:

Từ quản lý một giao dịch sang quản lý rủi ro của toàn bộ hộ gia đình.

26. Tín dụng và giá nhà tạo thành một vòng phản hồi

Đây là điểm cần đặc biệt ghi nhớ.

Khi thị trường tăng

GIÁ NHÀ TĂNG

↓

GIÁ TRỊ TÀI SẢN TĂNG

↓

KHẢ NĂNG VAY TĂNG

↓

SỨC MUA TĂNG

↓

CẦU TĂNG

↓

GIÁ NHÀ TĂNG TIẾP

Khi thị trường giảm

GIÁ NHÀ GIẢM

↓

GIÁ TRỊ TÀI SẢN GIẢM

↓

KHẢ NĂNG VAY GIẢM

↓

SỨC MUA GIẢM

↓

CẦU GIẢM

↓

GIÁ NHÀ CHỊU ÁP LỰC GIẢM

Chính sách LTV, DTI và DSR được sử dụng để làm yếu vòng phản hồi này, đặc biệt khi tín dụng và giá nhà đang cùng tăng quá nhanh.

27. Chính sách tín dụng không nên được hiểu đơn giản là “chống tăng giá”

Đây là một điểm rất quan trọng về mặt tư duy.

Nếu mục tiêu duy nhất là:

“Giảm giá nhà.”

thì việc siết tín dụng rất mạnh có thể tạo ra tác động nhanh.

Nhưng đó không nhất thiết là mục tiêu tốt nhất.

Một hệ thống tài chính ổn định cần tránh:

• nợ hộ gia đình tăng quá nhanh;
• người vay sử dụng đòn bẩy quá cao;
• ngân hàng tập trung quá mức vào bất động sản;
• giá tài sản tăng vượt xa nền tảng kinh tế;
• cú sốc giá nhà chuyển thành khủng hoảng tài chính.

Vì vậy, mục tiêu sâu hơn của chính sách tín dụng là:

Kiểm soát rủi ro tài chính phát sinh từ thị trường bất động sản.

Bank of Korea cũng lưu ý rằng LTV và DTI thuộc nhóm công cụ vĩ mô thận trọng, trong đó mục tiêu cốt lõi của chính sách vĩ mô thận trọng là sự ổn định của hệ thống tài chính, chứ không đơn thuần là điều khiển giá nhà.

Đây là một khác biệt rất quan trọng.

28. Từ “van điều tiết” đến “hệ thống phanh”

Có thể hình dung:

LTV

là phanh dựa trên giá trị tài sản.

DTI

là phanh dựa trên thu nhập.

DSR

là phanh dựa trên tổng nghĩa vụ nợ.

Khi thị trường bắt đầu tăng nóng, Nhà nước không nhất thiết phải đạp phanh toàn bộ.

Có thể:

giảm LTV

hoặc

siết DTI

hoặc

siết DSR

hoặc

chỉ áp dụng mạnh hơn tại khu vực nóng

hoặc

chỉ áp dụng với nhóm người vay có rủi ro cao.

Đây chính là sự tinh vi của hệ thống chính sách Hàn Quốc.

📊 Hình 8.5. Ba lớp “phanh” của thị trường bất động sản

THỊ TRƯỜNG BĐS NÓNG

│

▼

NHU CẦU VAY TĂNG

│

┌────────────┼────────────┐

▼            ▼            ▼

LTV           DTI          DSR

│            │            │

▼            ▼            ▼

Giới hạn theo   Giới hạn theo   Giới hạn theo

giá trị tài sản    thu nhập     tổng nghĩa vụ nợ

│            │            │

└────────────┼────────────┘

▼

SỨC MUA GIẢM

│

▼

CẦU GIẢM TỐC

│

▼

GIẢM ÁP LỰC TĂNG GIÁ

│

▼

GIẢM RỦI RO TÀI CHÍNH

Nguồn: DanangHome29 Research tổng hợp từ Bank of Korea, Financial Services Commission và IMF.

⭐ Điểm đáng chú ý

1. Tín dụng không tạo ra nhu cầu nhà ở, nhưng có thể khuếch đại sức mua

Một gia đình có thể thực sự cần một căn nhà.

Nhưng nếu không có đủ tín dụng, nhu cầu đó chưa chắc trở thành giao dịch.

Vì vậy:

Tín dụng biến một phần nhu cầu tiềm năng thành cầu có khả năng thanh toán.

2. LTV, DTI và DSR kiểm soát ba thứ khác nhau

LTV → tài sản

DTI → thu nhập

DSR → tổng nghĩa vụ nợ

Không nên xem ba công cụ này là những cách gọi khác nhau của cùng một thứ.

Chúng giải quyết ba lớp rủi ro khác nhau.

3. Siết tín dụng có thể làm giảm giá hoặc giao dịch trong ngắn hạn, nhưng không giải quyết được thiếu cung

Đây là giới hạn quan trọng nhất.

Nếu:

việc làm vẫn tập trung

dân số vẫn tập trung

đất vẫn khan hiếm

thì nhu cầu nhà ở thực vẫn tồn tại.

Tín dụng chỉ có thể điều chỉnh:

khả năng mua

chứ không thể tự tạo ra:

nguồn cung nhà ở.

4. Hàn Quốc cho thấy chính sách tín dụng có thể được điều chỉnh theo chu kỳ

Không có một mức LTV hay DTI duy nhất được giữ nguyên trong mọi giai đoạn.

Chính sách được:

siết → nới → siết → điều chỉnh

tùy vào trạng thái của thị trường và tín dụng.

Điều này khiến tín dụng trở thành một van điều tiết, chứ không phải một công tắc.

5. Mục tiêu sâu hơn không phải là “làm giá nhà giảm”

Mục tiêu quan trọng hơn là:

Ngăn tín dụng và đòn bẩy tài chính khuếch đại quá mức chu kỳ bất động sản.

Đây là góc nhìn giúp phân biệt chính sách bất động sản với chính sách ổn định tài chính.

📖 Tóm tắt mục 8.3

• LTV giới hạn khoản vay dựa trên giá trị tài sản thế chấp.
• DTI đưa thu nhập của người vay vào quá trình đánh giá khả năng trả nợ.
• DSR mở rộng phạm vi bằng cách tính tổng nghĩa vụ trả nợ của người vay.
• Hàn Quốc bắt đầu sử dụng LTV từ 2002 và DTI từ 2005, sau đó liên tục điều chỉnh theo chu kỳ của thị trường nhà ở và tín dụng.
• Khi LTV tăng, vốn tự có cần thiết giảm, từ đó sức mua có thể tăng.
• Khi LTV hoặc DTI/DSR bị siết, một bộ phận người mua và nhà đầu tư sẽ mất khả năng vay hoặc giảm quy mô vay.
• Tín dụng có thể khuếch đại vòng xoáy giá nhà → giá trị tài sản → khả năng vay → sức mua → giá nhà.
• LTV và DTI đã cho thấy khả năng làm giảm tốc độ tăng giá nhà trong ngắn hạn tại Hàn Quốc, nhưng hiệu ứng không phải lúc nào cũng kéo dài.
• Vì vậy, chính sách tín dụng không thể thay thế cho chính sách nguồn cung.
• Mục tiêu quan trọng nhất của các công cụ này là kiểm soát đòn bẩy và rủi ro tài chính, đồng thời hạn chế khả năng tín dụng khuếch đại chu kỳ bất động sản.

Điểm quan trọng nhất của 8.3:

Giá một căn nhà chỉ là một nửa câu chuyện. Nửa còn lại là người mua có thể vay bao nhiêu để mua căn nhà đó. Khi khả năng vay thay đổi, sức mua thay đổi; khi sức mua thay đổi trên quy mô lớn, thị trường bất động sản cũng thay đổi.

📊 Chuỗi logic 8.3

GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN

│

▼

LTV

│

▼

KHOẢN VAY TỐI ĐA

│

▼

SỨC MUA BAN ĐẦU

│

▼

DTI

│

▼

KHẢ NĂNG GÁNH NỢ

│

▼

DSR

│

▼

TỔNG KHẢ NĂNG VAY THÊM

│

▼

SỨC MUA BĐS

│

┌───────────┴───────────┐

▼                       ▼

CẦU Ở THỰC               CẦU ĐẦU TƯ

│                       │

└───────────┬───────────┘

▼

CẦU HIỆU DỤNG

│

▼

GIAO DỊCH

│

▼

GIÁ NHÀ

│

▼

GIÁ TRỊ TÀI SẢN

│

└──────────────►

VÒNG PHẢN HỒI

📈 Phân tích của DanangHome29 Research

Điểm đáng học hỏi nhất từ Hàn Quốc không nằm ở việc LTV là 60%, 70% hay một con số cụ thể nào đó.

Con số có thể thay đổi.

Điều đáng học hỏi nằm ở cách tư duy về tín dụng.

Một thị trường bất động sản không chỉ được quyết định bởi:

giá nhà

mà bởi:

giá nhà × thu nhập × lãi suất × vốn tự có × khả năng vay × kỳ hạn vay × tổng nghĩa vụ nợ.

Vì vậy, khi phân tích một thị trường, câu hỏi:

“Giá nhà có cao không?”

chưa đủ.

Cần hỏi thêm:

“Người mua đang sử dụng bao nhiêu đòn bẩy để mua mức giá đó?”

Và sâu hơn nữa:

“Nếu tín dụng bị thu hẹp 20–30%, cầu thực tế của thị trường sẽ còn lại bao nhiêu?”

Đây mới là câu hỏi giúp phân biệt một thị trường được hỗ trợ bởi nền tảng kinh tế thực với một thị trường phụ thuộc quá lớn vào đòn bẩy tài chính.

Một cách nhìn khác

Hãy giả định hai thị trường có cùng:

Giá nhà / Thu nhập = 10 lần.

Thoạt nhìn, cả hai đều có vẻ đắt như nhau.

Nhưng:

Thị trường A

• vốn tự có cao;
• LTV thấp;
• nợ hộ gia đình thấp;
• ít phụ thuộc tín dụng.

Thị trường B

• LTV cao;
• DSR cao;
• nợ hộ gia đình lớn;
• người mua phụ thuộc nhiều vào tín dụng.

Hai thị trường có thể có cùng giá/thu nhập nhưng mức độ rủi ro hoàn toàn khác nhau.

Đây là lý do DanangHome29 Research cho rằng:

Một trong những chỉ số quan trọng để đánh giá chất lượng tăng giá bất động sản không chỉ là “giá tăng bao nhiêu”, mà còn là “giá tăng bằng bao nhiêu đòn bẩy”.

Nếu giá tăng cùng với:

thu nhập + năng suất + nhu cầu ở thực + nguồn cung

thì câu chuyện khác.

Nếu giá tăng cùng với:

nợ + đòn bẩy + tín dụng + kỳ vọng đầu cơ

thì rủi ro hoàn toàn khác.

Và đây chính là điểm nối quan trọng với Việt Nam

Khi nghiên cứu Việt Nam, không nên sao chép một con số LTV, DTI hay DSR của Hàn Quốc rồi kết luận rằng đó là “công thức đúng”.

Điều cần học là:

Chính phủ cần biết mình đang muốn điều tiết cái gì.

Nếu vấn đề là:

đầu cơ

→ cần công cụ đánh vào đầu cơ.

Nếu vấn đề là:

đòn bẩy quá cao

→ cần công cụ tín dụng.

Nếu vấn đề là:

thiếu nhà ở

→ phải tăng nguồn cung.

Nếu vấn đề là:

tập trung việc làm tại một vài đô thị

→ phải giải quyết quy hoạch, hạ tầng và phân bố hoạt động kinh tế.

Nếu vấn đề là:

khả năng tiếp cận nhà ở của người mua thực

→ không thể đơn giản dùng một chính sách siết tín dụng cho tất cả.

Đây là bài học lớn hơn rất nhiều so với bản thân LTV, DTI hay DSR.

Chính sách tốt không phải là chính sách siết mạnh nhất.

Chính sách tốt là chính sách tác động đúng vào nguyên nhân tạo ra rủi ro.

Và đó cũng là lý do Chương 8 cần được nhìn như một hệ thống chính sách, thay vì một danh sách các biện pháp.

📖 Kết luận chương 8.3

Nếu 8.1 trả lời câu hỏi:

Vì sao Chính phủ Hàn Quốc phải can thiệp?

và 8.2 trả lời:

Chính phủ kiểm soát đầu cơ bằng cách nào?

thì 8.3 trả lời một câu hỏi sâu hơn:

Làm thế nào để kiểm soát khả năng tài chính đứng phía sau nhu cầu bất động sản?

Câu trả lời của Hàn Quốc là:

LTV → DTI → DSR.

Đó là quá trình từ:

kiểm soát giá trị tài sản

đến:

kiểm soát thu nhập

và cuối cùng:

kiểm soát tổng nghĩa vụ nợ.

Nhưng kinh nghiệm Hàn Quốc cũng cho thấy một giới hạn quan trọng:

Tín dụng có thể làm giảm hoặc khuếch đại sức mua, nhưng tín dụng không thể thay thế nguồn cung nhà ở.

Nếu thiếu nhà vẫn tồn tại, việc siết tín dụng chỉ có thể làm giảm cầu trong một khoảng thời gian.

Nếu cầu thực vẫn lớn, áp lực giá có thể quay trở lại khi điều kiện tín dụng được nới.

Vì vậy, ba mục 8.1 – 8.3 đã tạo thành một logic tương đối hoàn chỉnh:

TĂNG TRƯỞNG + ĐÔ THỊ HÓA

↓

NHU CẦU NHÀ Ở TĂNG

↓

GIÁ NHÀ TĂNG

↓

ĐẦU CƠ + KỲ VỌNG TĂNG

↓

TÍN DỤNG KHUẾCH ĐẠI SỨC MUA

↓

RỦI RO MẤT CÂN BẰNG

↓

CHÍNH PHỦ CAN THIỆP

↓

┌─────────┬──────────┬───────────┐

│ ĐẦU CƠ  │ TÍN DỤNG  │ NGUỒN CUNG │

└─────────┴──────────┴───────────┘

Và đây chính là điểm chúng ta cần chuyển sang phần tiếp theo.

8.4. Chính phủ tăng nguồn cung nhà ở: Không chỉ “siết” mà còn phải xây

Ở 8.1, chúng ta đã thấy vì sao Chính phủ Hàn Quốc phải can thiệp khi giá nhà tăng nhanh.

Ở 8.2, chúng ta phân tích cách Nhà nước kiểm soát đầu cơ thông qua thuế, quy định giao dịch và các biện pháp quản lý thị trường.

Ở 8.3, chúng ta đi sâu vào LTV → DTI → DSR, tức cách tín dụng trở thành “van điều tiết” sức mua.

Nhưng nếu chỉ làm ba việc:

đánh thuế đầu cơ → siết tín dụng → hạn chế cầu

thì vẫn còn một câu hỏi căn bản:

Nếu người dân thực sự cần nhà ở, Chính phủ sẽ đưa thêm nhà ở từ đâu ra?

Đây là điểm rất quan trọng trong kinh nghiệm Hàn Quốc.

Bởi nếu cầu nhà ở là cầu thực, việc làm tập trung tại Seoul, dân số đô thị hóa cao và quỹ đất hạn chế, thì chỉ làm giảm khả năng mua nhà không thể giải quyết hoàn toàn vấn đề.

Hàn Quốc vì vậy đã xây dựng một hệ thống chính sách ở phía cung gồm:

đất đai → phát triển khu đô thị → hạ tầng → nhà ở → nhà ở công cộng → giao thông → mở rộng không gian đô thị.

OECD ghi nhận rằng từ những năm 1960–1970, tốc độ đô thị hóa và tăng số hộ gia đình khiến nguồn cung nhà ở tại các đô thị lớn như Seoul và Busan không theo kịp nhu cầu; Chính phủ sau đó chuyển sang các kế hoạch xây dựng nhà ở dài hạn và mở rộng vai trò của khu vực công trong phát triển nhà ở. (OECD)

Vì vậy, một trong những bài học quan trọng nhất của Hàn Quốc là:

Muốn kiểm soát thị trường nhà ở trong dài hạn, không thể chỉ quản lý người mua. Phải đồng thời tạo ra thêm đất ở, nhà ở và hạ tầng.

1. Từ “quản lý cầu” sang “tạo cung”

Có thể hình dung toàn bộ hệ thống chính sách bất động sản của Hàn Quốc qua hai phía:

Phía cầu

• Thuế
• Kiểm soát đầu cơ
• LTV
• DTI
• DSR
• Quy định giao dịch
• Kiểm soát tín dụng

Phía cung

• Đất phát triển
• Khu đô thị mới
• Nhà ở công cộng
• Nhà ở xã hội
• Tái phát triển
• Hạ tầng giao thông
• Quy hoạch đô thị
• Mở rộng không gian đô thị

Nếu chỉ kiểm soát cầu:

Cầu giảm

↓

Giao dịch giảm

↓

Giá có thể giảm tốc

Nhưng:

Số lượng nhà ở không tăng.

Trong khi nếu nhu cầu ở thực vẫn tiếp tục tăng:

Nhu cầu tồn đọng

↓

Áp lực quay trở lại.

Ngược lại, nếu có thêm nguồn cung:

Đất ở tăng

↓

Nhà ở tăng

↓

Số lượng lựa chọn tăng

↓

Cạnh tranh giữa người mua giảm

↓

Áp lực giá giảm hoặc tăng chậm hơn.

Đây là lý do chính sách cung nhà trở thành một trụ cột quan trọng.

2. Vì sao Hàn Quốc thiếu nhà ở trong giai đoạn công nghiệp hóa?

Để hiểu chính sách cung nhà của Hàn Quốc, cần quay lại giai đoạn 1960–1980.

Hàn Quốc bước vào quá trình công nghiệp hóa với tốc độ rất nhanh.

Người dân từ nông thôn di chuyển vào các thành phố để tìm việc làm.

Số hộ gia đình tăng.

Thu nhập tăng.

Đô thị hóa tăng.

Nhưng:

nhà ở không thể được xây dựng nhanh bằng tốc độ gia tăng nhu cầu.

OECD mô tả tình trạng thiếu hụt nhà ở nghiêm trọng tại Seoul và Busan trong những năm 1960–1970, khi tăng trưởng kinh tế, đô thị hóa và di cư nông thôn–đô thị tạo ra nhu cầu lớn hơn khả năng cung ứng. (OECD)

Điều này tạo ra một bài toán:

CÔNG NGHIỆP HÓA

↓

VIỆC LÀM TẬP TRUNG

↓

DI CƯ VÀO ĐÔ THỊ

↓

SỐ HỘ GIA ĐÌNH TĂNG

↓

NHU CẦU NHÀ Ở TĂNG

↓

┌────────────────────┐

│ NGUỒN CUNG KHÔNG   │

│ THEO KỊP NHU CẦU   │

└────────────────────┘

↓

THIẾU NHÀ Ở

↓

GIÁ NHÀ + GIÁ ĐẤT TĂNG

Nếu Chính phủ chỉ kiểm soát giá mà không giải quyết thiếu cung, vấn đề sẽ tiếp tục tái diễn.

3. Nhà nước bắt đầu xây dựng “hạ tầng thể chế” cho nguồn cung

Một điểm rất đáng chú ý là Hàn Quốc không đơn giản bắt các doanh nghiệp tư nhân “xây thêm nhà”.

Nhà nước từng bước xây dựng hệ thống thể chế và tổ chức để có thể tạo ra nguồn cung ở quy mô lớn.

OECD ghi nhận một chuỗi thay đổi thể chế quan trọng:

• 1968: thành lập Korea National Housing Corporation;
• 1972: Housing Construction Promotion Law;
• 1979: Korea Land Development Corporation;
• 1980: Land Development Promotion Law.

Các tổ chức và luật này tạo nền tảng để Nhà nước tham gia sâu hơn vào phát triển đất và nhà ở. (OECD)

Đây là một bước chuyển rất quan trọng.

Nhà nước không chỉ:

“quản lý thị trường nhà ở”

mà bắt đầu:

“xây dựng năng lực để tạo ra nguồn cung nhà ở.”

4. Vai trò của đất đai: Không có đất thì không có nguồn cung

Đây có lẽ là một trong những điểm quan trọng nhất của 8.4.

Một căn hộ không thể xuất hiện chỉ vì Chính phủ muốn có thêm căn hộ.

Muốn xây nhà cần:

đất

↓

quy hoạch

↓

hạ tầng

↓

giấy phép

↓

vốn

↓

xây dựng

↓

nhà ở.

Do đó, khi nghiên cứu nguồn cung bất động sản, không thể chỉ nhìn:

“Có bao nhiêu doanh nghiệp xây nhà?”

Mà phải hỏi:

“Có bao nhiêu đất có thể được chuyển thành đất ở với hạ tầng phù hợp?”

Hàn Quốc đã phát triển nhiều công cụ nhằm mở rộng nguồn cung đất đô thị.

OECD ghi nhận Land Readjustment Law năm 1966 được sử dụng để tăng nguồn cung đất đô thị ở khu vực ngoại vi, trong khi Korea Land Development Corporation được thành lập để cung cấp đất với chi phí thấp hơn. (OECD)

Đây là một bài học rất lớn:

Nguồn cung nhà ở bắt đầu từ nguồn cung đất có thể phát triển.

5. Land Development: Nhà nước tạo “nền” trước khi thị trường xây nhà

Một trong những cơ chế quan trọng của Hàn Quốc là:

Nhà nước tổ chức phát triển đất

→

hình thành khu đất có quy hoạch

→

xây dựng hạ tầng

→

phân bổ/phát triển đất ở

→

doanh nghiệp xây nhà

→

người dân mua hoặc thuê nhà.

Như vậy, Nhà nước không nhất thiết phải trực tiếp xây toàn bộ căn hộ.

Nhưng Nhà nước có thể kiểm soát những yếu tố quan trọng ở đầu chuỗi:

đất + quy hoạch + hạ tầng + tiêu chuẩn phát triển.

Đây là khác biệt rất lớn.

Nếu Nhà nước chỉ nói:

“Doanh nghiệp hãy xây thêm nhà.”

nhưng:

• đất không có;
• hạ tầng chưa có;
• giao thông chưa có;
• quy hoạch chưa rõ;

thì nguồn cung khó tăng nhanh.

Ngược lại:

Nếu Nhà nước tạo được “nền tảng phát triển”, khu vực tư nhân có thể tham gia xây dựng với quy mô lớn hơn.

6. Nhà ở công cộng: Nhà nước trực tiếp tham gia vào nguồn cung

Nguồn cung nhà ở Hàn Quốc không chỉ đến từ khu vực tư nhân.

Nhà nước cũng sử dụng:

• nhà ở công cộng;
• nhà ở cho thuê;
• nhà ở giá phù hợp;
• quỹ đất công;
• các chương trình hỗ trợ tài chính.

OECD ghi nhận từ những năm 1960, Korea National Housing Corporation tập trung phát triển nhà ở, trong đó có nhà ở căn hộ; đến những năm 1970, đầu tư và xây dựng nhà ở công cộng tăng đáng kể. (OECD)

Một tài liệu tổng hợp của MOLIT cũng mô tả mục tiêu cung cấp nguồn cung nhà ở ổn định thông qua phát triển khu đô thị mới, kiểm soát cung nhà công cộng theo điều kiện thị trường và mở rộng các loại hình nhà cho thuê. (MARD Hàn Quốc)

Nhà ở công cộng vì vậy có hai chức năng.

Chức năng thứ nhất

Tạo thêm số lượng nhà ở.

Chức năng thứ hai

Tạo một phân khúc nhà ở ít phụ thuộc hơn vào giá thị trường.

Đây là điểm rất quan trọng đối với:

• hộ thu nhập thấp;
• người trẻ;
• người thuê nhà;
• gia đình mới;
• nhóm khó tiếp cận thị trường nhà ở thương mại.

7. Nhà ở công cộng không chỉ là “phúc lợi”

Nếu nhìn rộng hơn, nhà ở công cộng còn có thể được xem là một công cụ ổn định thị trường.

Giả sử toàn bộ nhu cầu nhà ở đều phải đi qua thị trường tư nhân.

Khi đó:

cầu tăng

↓

giá tăng

↓

chi phí thuê tăng

↓

người thu nhập thấp chịu áp lực lớn hơn.

Nhưng nếu Chính phủ cung cấp thêm nhà ở công cộng:

một phần nhu cầu

↓

được chuyển sang khu vực nhà ở công

↓

giảm áp lực lên một phần thị trường thương mại.

Điều này không có nghĩa nhà ở công cộng có thể tự mình làm giá nhà toàn thị trường giảm mạnh.

Nhưng nó giúp:

giảm áp lực nhà ở đối với những nhóm dễ bị tổn thương nhất.

Đây là lý do chính sách cung nhà ở và chính sách an sinh có thể bổ trợ cho nhau.

8. Bước ngoặt: 2 triệu căn nhà và các New Town

Một trong những chương trình đáng chú ý nhất trong lịch sử chính sách nhà ở Hàn Quốc là chương trình xây dựng 2 triệu căn nhà vào cuối những năm 1980.

Bối cảnh lúc đó đặc biệt căng thẳng:

• dân số và việc làm tập trung ở vùng thủ đô;
• giá nhà tăng mạnh;
• đầu cơ bất động sản gia tăng;
• nguồn cung không đủ.

MOLIT cho biết sau Thế vận hội Seoul 1988, tình trạng thiếu nhà ở và đầu cơ khiến giá nhà tăng mạnh; Chính phủ triển khai chương trình 2 triệu căn nhà, trong đó phát triển 5 khu đô thị mới thế hệ thứ nhất tại vùng thủ đô trong giai đoạn 1989–1996. (MARD Hàn Quốc)

Đây là một bước ngoặt.

Thay vì chỉ:

siết đầu cơ

Chính phủ chuyển sang:

tạo ra một lượng cung rất lớn.

9. Năm khu New Town thế hệ thứ nhất

Năm khu đô thị mới nổi tiếng gồm:

• Bundang
• Ilsan
• Pyeongchon
• Sanbon
• Jungdong

Theo MOLIT, năm khu này nằm trong phạm vi khoảng 20 km quanh Seoul, phát triển khoảng 50 km² đất và cung cấp khoảng 292.000 căn nhà, phục vụ khoảng 1,17 triệu người. (MARD Hàn Quốc)

OECD cũng ghi nhận năm khu đô thị này được phát triển trong giai đoạn 1989–1996 để giảm áp lực nhà ở và giá nhà tại vùng thủ đô, với khoảng 292.000 căn nhà cho 1,17 triệu người. (OECD)

Đây không phải là một dự án bất động sản đơn lẻ.

Đó là:

một chiến lược tái cấu trúc không gian đô thị.

10. Vì sao New Town quan trọng hơn việc chỉ xây thêm vài nghìn căn hộ?

Giả sử Seoul thiếu 10.000 căn nhà.

Nếu xây:

2.000 căn

thì nguồn cung tăng nhưng quy mô tác động hạn chế.

Nhưng nếu xây cả một khu đô thị:

hàng trăm nghìn căn nhà

cùng:

• trường học;
• đường sá;
• công viên;
• thương mại;
• dịch vụ;
• hạ tầng kỹ thuật;

thì Nhà nước không chỉ tạo ra nhà ở.

Nhà nước tạo ra:

một không gian đô thị mới.

Đây là khác biệt rất quan trọng.

11. New Town thực chất là “tạo thêm không gian cho đô thị”

Có thể hình dung:

SEOUL

│

│

│  ÁP LỰC DÂN SỐ + VIỆC LÀM

▼

ĐẤT KHAN HIẾM

│

▼

GIÁ ĐẤT TĂNG

│

▼

GIÁ NHÀ TĂNG

│

│

▼

PHÁT TRIỂN NEW TOWN

│

├── ĐẤT Ở

├── NHÀ Ở

├── TRƯỜNG HỌC

├── THƯƠNG MẠI

├── CÔNG VIÊN

└── HẠ TẦNG

│

▼

KHÔNG GIAN ĐÔ THỊ MỚI

│

▼

PHÂN BỔ LẠI DÂN CƯ

Nói cách khác:

New Town là một công cụ mở rộng “khả năng chứa” của vùng đô thị.

12. Nhưng xây New Town không có nghĩa là mọi vấn đề đều được giải quyết

Đây là một điểm mà DanangHome29 Research cần đặc biệt lưu ý.

Một khu đô thị mới có thể cung cấp rất nhiều nhà.

Nhưng nếu:

việc làm vẫn ở Seoul

dịch vụ chất lượng cao vẫn ở Seoul

trường học tốt vẫn tập trung ở Seoul

thì cư dân New Town vẫn phải di chuyển.

Kết quả:

nhà ở mới

nhưng:

giao thông tăng.

Đây chính là một trong những vấn đề mà thế hệ New Town đầu tiên gặp phải.

KRIHS ghi nhận một số hạn chế của thế hệ New Town đầu tiên, trong đó có khả năng tự chủ kinh tế hạn chế do vị trí, đồng thời việc xây dựng đồng loạt cũng tạo ra những thách thức về quản lý và phát triển đô thị. (KRIHS)

Vì vậy:

Xây nhà ở mà không xây hệ sinh thái đô thị có thể biến khu đô thị mới thành “bedroom community”.

13. Từ “New Town” sang “Self-sufficient New Town”

Đây là lý do thế hệ New Town thứ hai được thiết kế với tham vọng lớn hơn.

MOLIT cho biết sau thế hệ thứ nhất, các vấn đề như:

• thiếu hạ tầng;
• phát triển tự phát;
• giá nhà tăng;

đã thúc đẩy việc phát triển thế hệ New Town thứ hai.

12 khu đô thị mới thế hệ thứ hai được triển khai với tổng diện tích khoảng 139 km² và kế hoạch cung cấp khoảng 660.000 căn nhà, phục vụ khoảng 1,7 triệu người. (MARD Hàn Quốc)

Một mục tiêu quan trọng là:

không chỉ cung cấp nhà ở, mà phải tạo ra khả năng tự chủ đô thị cao hơn.

Bao gồm:

• việc làm;
• thương mại;
• giáo dục;
• dịch vụ;
• không gian xanh;
• hạ tầng.

14. Đây là lúc giao thông trở thành một phần của chính sách nhà ở

Một căn nhà cách Seoul 40 km không nhất thiết là “xa” nếu:

thời gian đi làm = 30 phút.

Nhưng nếu:

thời gian đi làm = 90 phút

thì giá trị sử dụng của căn nhà đó giảm đáng kể đối với người làm việc tại Seoul.

Do đó:

Giá trị của nhà ở phụ thuộc một phần vào khả năng tiếp cận việc làm.

Đây là lý do hạ tầng giao thông không thể tách khỏi chính sách nhà ở.

Có thể mô tả:

Giao thông tốt

↓

thời gian di chuyển giảm

↓

phạm vi tiếp cận việc làm tăng

↓

khu vực có thể trở thành nơi ở hấp dẫn hơn

↓

cầu nhà ở mở rộng ra ngoài lõi Seoul

↓

áp lực lên khu vực trung tâm có thể giảm.

OECD gần đây tiếp tục nhấn mạnh vai trò của compact, connected và transit-oriented development trong chính sách phát triển không gian của Hàn Quốc. (OECD)

15. Hạ tầng giao thông có thể “mở rộng thị trường đất ở”

Đây là một khái niệm rất quan trọng.

Giả sử Seoul có:

1 triệu đơn vị đất ở có khả năng tiếp cận việc làm tốt.

Nếu xây một tuyến đường sắt nhanh:

thời gian đi lại giảm

↓

một khu vực trước đây quá xa trở thành:

có thể đi làm hàng ngày.

Khi đó:

“vùng đất ở hữu dụng” tăng lên.

Không nhất thiết Seoul phải mở rộng ranh giới hành chính.

Nhưng không gian kinh tế của Seoul có thể mở rộng.

Đây chính là vai trò của:

• đường sắt;
• metro;
• đường cao tốc;
• hệ thống giao thông công cộng;
• các tuyến kết nối đô thị vệ tinh.

16. Hạ tầng có thể làm thay đổi giá trị đất

Hãy xét một khu đất:

Trước khi có đường sắt:

70 phút đến trung tâm Seoul.

Sau khi có tuyến giao thông mới:

35 phút đến trung tâm Seoul.

Điều gì xảy ra?

Không gian đó trở nên:

dễ tiếp cận hơn.

Khi khả năng tiếp cận tăng:

giá trị sử dụng của đất tăng.

Do đó:

Hạ tầng giao thông có thể tạo ra giá trị đất.

Đây là một trong những nghịch lý rất quan trọng:

Hạ tầng giúp mở rộng nguồn cung nhà ở

nhưng đồng thời:

hạ tầng tốt cũng có thể làm giá đất quanh hạ tầng tăng.

Vì vậy, nếu Chính phủ chỉ xây đường mà không quản lý đất đai, một phần giá trị do hạ tầng tạo ra có thể được vốn hóa vào giá đất.

17. Chuỗi “Hạ tầng → đất → nhà ở”

Đây chính là chuỗi mà DanangHome29 Research cần giữ lại.

HẠ TẦNG GIAO THÔNG

↓

KHẢ NĂNG TIẾP CẬN

↓

GIÁ TRỊ KHU VỰC TĂNG

↓

ĐẤT TRỞ NÊN KHẢ THI HƠN CHO PHÁT TRIỂN

↓

PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ

↓

NHÀ Ở

↓

NGUỒN CUNG TĂNG

Nhưng đồng thời:

HẠ TẦNG

↓

KHẢ NĂNG TIẾP CẬN TĂNG

↓

NHU CẦU ĐẤT TĂNG

↓

GIÁ ĐẤT TĂNG

Vì vậy, hạ tầng có thể đồng thời tạo ra:

nguồn cung mới

và

giá trị đất mới.

Đây là lý do chính sách hạ tầng và chính sách đất đai phải đi cùng nhau.

18. Tại sao “mở rộng đô thị” không đơn giản là mở rộng ranh giới?

Một sai lầm phổ biến khi nhìn vào New Town là nghĩ:

“Chỉ cần đưa người dân ra xa Seoul là xong.”

Không phải.

Nếu người dân sống ở vùng ngoại vi nhưng:

• làm việc tại Seoul;
• học tập tại Seoul;
• sử dụng dịch vụ tại Seoul;

thì áp lực lên hệ thống Seoul vẫn tồn tại.

Chỉ khác là:

áp lực nhà ở

được chuyển thành:

áp lực giao thông.

Đó là lý do thế hệ phát triển đô thị sau này nhấn mạnh hơn đến:

• tính tự chủ;
• việc làm;
• giao thông công cộng;
• kết nối;
• dịch vụ;
• môi trường sống.

19. Từ “nhà ở” sang “đô thị”

Đây chính là sự trưởng thành trong tư duy chính sách.

Ở giai đoạn đầu:

Cần nhà → xây nhà.

Ở giai đoạn sau:

Cần nhà → xây khu đô thị.

Và sau đó:

Cần nhà → xây một hệ sinh thái đô thị có thể sống, làm việc và di chuyển.

Đây là một quá trình rất đáng chú ý.

Một căn hộ không tồn tại độc lập.

Nó cần:

đường

điện

nước

trường học

bệnh viện

thương mại

giao thông

việc làm

dịch vụ công.

Do đó:

Nguồn cung nhà ở thực chất là nguồn cung của cả một hệ thống đô thị.

20. Chính sách cung nhà không chỉ là “xây nhiều hơn”

Đây là một điểm DanangHome29 Research muốn nhấn mạnh.

Có thể xây:

100.000 căn nhà

nhưng nếu:

• vị trí không phù hợp;
• giao thông kém;
• thiếu trường học;
• thiếu việc làm;
• thiếu dịch vụ;

thì nguồn cung đó có thể không giải quyết đúng nơi mà nhu cầu tồn tại.

Ngược lại:

20.000 căn nhà

tại vị trí có:

• giao thông tốt;
• việc làm;
• trường học;
• dịch vụ;

có thể có giá trị sử dụng rất lớn.

Vì vậy:

Nguồn cung không chỉ được đo bằng số căn hộ.

Cần nhìn cả:

số lượng + vị trí + khả năng tiếp cận + giá + chất lượng + thời điểm hoàn thành.

21. Vấn đề “supply lag” – nguồn cung luôn có độ trễ

Đây là một trong những lý do chính sách nhà ở khó.

Giả sử hôm nay Chính phủ nhận thấy:

thiếu 100.000 căn nhà.

Không thể ngày mai có thêm 100.000 căn.

Quy trình thường là:

quy hoạch

↓

xác định đất

↓

giải phóng/phát triển đất

↓

phê duyệt

↓

hạ tầng

↓

xây dựng

↓

hoàn thiện

↓

bàn giao

Có thể mất nhiều năm.

Vì vậy:

Chính sách cung nhà luôn phải đi trước nhu cầu một khoảng thời gian.

Nếu Chính phủ chỉ phản ứng khi giá nhà đã tăng mạnh, nguồn cung mới có thể đến quá muộn.

Đây là lý do quy hoạch dài hạn có ý nghĩa đặc biệt.

22. Nhà nước phải nhìn trước nhu cầu thay vì chỉ phản ứng với giá

Có thể hình dung hai cách tiếp cận.

Cách 1 – Phản ứng

Giá tăng

↓

Nhận thấy thiếu nhà

↓

bắt đầu quy hoạch

↓

nhiều năm sau mới có nhà.

Cách 2 – Chủ động

Dự báo dân số

dự báo số hộ

dự báo việc làm

dự báo giao thông

↓

quy hoạch đất

↓

phát triển hạ tầng

↓

chuẩn bị quỹ đất

↓

nhà ở được cung cấp đúng thời điểm.

Cách thứ hai có khả năng giảm biến động hơn.

23. Vì sao Chính phủ Hàn Quốc phải phát triển nhiều thế hệ New Town?

Đây là một câu hỏi rất đáng chú ý.

Nếu thế hệ thứ nhất đã giải quyết vấn đề, tại sao phải có thế hệ thứ hai?

Bởi vì:

thị trường thay đổi.

dân số thay đổi.

mô hình việc làm thay đổi.

hạ tầng thay đổi.

nhu cầu nhà ở thay đổi.

giá đất thay đổi.

Thế hệ thứ nhất giải quyết:

thiếu nhà ở nghiêm trọng trong vùng thủ đô.

Thế hệ thứ hai cố gắng giải quyết thêm:

chất lượng đô thị, tính tự chủ và sự phát triển cân bằng hơn.

MOLIT cho biết thế hệ thứ hai được định hướng để khắc phục một số hạn chế của thế hệ đầu tiên, đồng thời tăng tính tự chủ thông qua chức năng công nghiệp, giáo dục, văn hóa và môi trường. (MARD Hàn Quốc)

24. Nhưng New Town cũng tạo ra một vấn đề mới: giá trị đất

Đây là một nghịch lý rất đáng chú ý.

Khi Chính phủ:

xây đường

xây metro

đưa trường học

tạo công viên

xây khu thương mại

thì chất lượng khu vực tăng.

Kết quả:

đất tăng giá.

Nếu giá đất tăng quá mạnh:

chi phí phát triển nhà ở tăng

↓

giá nhà tăng.

Như vậy:

Chính sách tạo hạ tầng có thể đồng thời tạo ra nguồn cung và tạo ra giá trị đất.

Đây là lý do quản lý land value capture – thu hồi/chia sẻ một phần giá trị tăng thêm của đất trở thành vấn đề quan trọng trong chính sách đất đai và đô thị.

OECD ghi nhận Hàn Quốc từng sử dụng nhiều công cụ quản lý đất và cơ chế thu hồi lợi ích phát triển nhằm đưa một phần lợi ích từ quá trình phát triển đất trở lại cho xã hội. (MARD Hàn Quốc)

25. Nhà nước vì vậy không chỉ “xây nhà” mà còn phải quản lý giá trị đất

Có thể hình dung:

ĐẦU TƯ CÔNG

↓

HẠ TẦNG

↓

KHẢ NĂNG TIẾP CẬN TĂNG

↓

GIÁ TRỊ ĐẤT TĂNG

↓

LỢI NHUẬN ĐẤT TĂNG

Câu hỏi tiếp theo là:

Ai hưởng phần giá trị tăng thêm đó?

Nếu toàn bộ lợi ích:

→ chuyển thành giá đất

thì chi phí nhà ở có thể tăng.

Nhưng nếu một phần giá trị được:

→ thu hồi cho ngân sách/hạ tầng/nhà ở công cộng

thì Nhà nước có thêm nguồn lực để tiếp tục phát triển đô thị.

Đây là một trong những tầng sâu hơn của chính sách cung nhà.

26. Tăng cung nhà ở và mở rộng vùng đô thị Seoul

Vùng thủ đô Seoul không chỉ là thành phố Seoul về mặt kinh tế.

Nó bao gồm một không gian đô thị rộng lớn liên kết với:

• Gyeonggi;
• Incheon;
• các thành phố vệ tinh;
• các khu công nghiệp;
• các trung tâm việc làm.

OECD mô tả quá trình phát triển không gian đô thị của Seoul theo hướng hình thành các trung tâm phụ và mở rộng mạng lưới đô thị, từ các dự án như Yeouido và Gangnam đến Sungnam, Gwacheon và các New Town sau này. (OECD)

Điều này dẫn tới một tư duy quan trọng:

Không nhất thiết phải nhồi thêm toàn bộ dân số vào Seoul. Có thể mở rộng “không gian kinh tế có thể sống được” quanh Seoul.

Nhưng điều kiện là:

kết nối phải đủ tốt.

27. Hạ tầng giao thông là “cầu nối” giữa cung nhà và việc làm

Đây có thể xem là công thức:

Nhà ở mới chỉ thực sự có giá trị nếu người dân có thể tiếp cận nơi làm việc và dịch vụ với chi phí thời gian hợp lý.

Do đó:

Nhà ở

không thể tách khỏi:

việc làm

và:

giao thông.

Một khu đô thị có 100.000 căn hộ nhưng không có việc làm và giao thông phù hợp có thể tạo ra:

hàng trăm nghìn lượt đi lại mỗi ngày.

Ngược lại, một khu đô thị:

nhà ở + việc làm + giao thông

có thể trở thành một cực tăng trưởng mới.

Đây chính là lý do các thế hệ phát triển đô thị của Hàn Quốc ngày càng chú trọng đến tính tự chủ và kết nối. (MARD Hàn Quốc)

28. “Siết cầu nhưng không tăng cung” sẽ tạo ra điều gì?

Đây là câu hỏi trung tâm của 8.4.

Giả sử:

Cầu nhà ở thực = 100

Nguồn cung = 70

Thị trường thiếu:

30 đơn vị.

Chính phủ siết tín dụng.

Cầu hiệu dụng giảm:

100 → 80

Giá có thể giảm hoặc tăng chậm.

Nhưng:

nguồn cung vẫn = 70.

Khoảng thiếu vẫn còn:

10 đơn vị.

Nếu sau đó:

• tín dụng được nới;
• thu nhập tăng;
• dân số tăng;
• số hộ tăng;

thì cầu lại quay lên.

Khi đó:

80 → 100

trong khi cung vẫn:

70.

Áp lực giá lại xuất hiện.

Vì vậy:

Siết cầu có thể mua thêm thời gian. Nhưng tăng cung mới giải quyết được phần thiếu hụt cấu trúc.

Đây là một trong những luận điểm quan trọng nhất của chương.

29. Nhưng “tăng cung” cũng không phải là phép màu

Cần tránh một cực đoan khác:

“Chỉ cần xây thật nhiều nhà thì giá chắc chắn giảm.”

Không đơn giản như vậy.

Nếu cung được xây:

• quá xa việc làm;
• thiếu hạ tầng;
• thiếu trường học;
• thiếu dịch vụ;
• sai phân khúc;
• sai thời điểm;

thì tác động lên thị trường trung tâm có thể hạn chế.

Do đó:

Nguồn cung phải đúng nơi, đúng loại, đúng thời điểm và đi cùng hạ tầng.

Đây chính là lý do Hàn Quốc không chỉ xây New Town mà còn phải liên tục điều chỉnh quy hoạch, giao thông và mô hình phát triển.

30. Bài học từ thế hệ New Town đầu tiên

KRIHS chỉ ra một số hạn chế của thế hệ New Town đầu tiên:

• khả năng tự chủ hạn chế do vị trí;
• khó linh hoạt trong thay đổi sử dụng đất;
• dân cư tập trung lớn trong thời gian ngắn;
• các bên liên quan có thể có quan điểm khác nhau về quản lý đô thị. (KRIHS)

Điều này cho thấy:

Một khu đô thị mới không kết thúc khi người dân nhận nhà.

Nó bắt đầu một vòng đời mới:

xây dựng

→

đưa dân vào ở

→

phát triển việc làm

→

phát triển dịch vụ

→

nâng cấp hạ tầng

→

tái cấu trúc đô thị.

Vì vậy, chính sách cung nhà cần có tầm nhìn dài hạn hơn thời điểm hoàn thành dự án.

31. Từ “số căn hộ” sang “khả năng chứa dân cư”

Đây là một cách nhìn mà DanangHome29 Research cho rằng rất hữu ích.

Thay vì hỏi:

“Khu vực này có bao nhiêu căn hộ?”

có thể hỏi:

“Khu vực này có thể tiếp nhận thêm bao nhiêu hộ gia đình với chất lượng sống phù hợp?”

Khi đó, nguồn cung phụ thuộc vào:

đất

mật độ

hạ tầng

giao thông

dịch vụ công

khả năng xây dựng

khả năng chi trả.

Đây là cách nhìn rộng hơn về housing capacity.

32. Chính sách cung nhà thực chất là chính sách “mở rộng năng lực đô thị”

Có thể tổng hợp:

ĐẤT

↓

QUY HOẠCH

↓

HẠ TẦNG

↓

GIAO THÔNG

↓

KHU ĐÔ THỊ

↓

NHÀ Ở

↓

VIỆC LÀM + DỊCH VỤ

↓

KHẢ NĂNG TIẾP NHẬN DÂN CƯ

↓

NGUỒN CUNG NHÀ Ở HIỆU QUẢ

Đây là lý do không nên tách:

chính sách nhà ở

khỏi:

chính sách đất đai

và:

chính sách giao thông

và:

quy hoạch đô thị.

Chúng là những mắt xích của cùng một hệ thống.

📊 Hình 8.6. Hạ tầng → đất ở → nhà ở → nguồn cung → giá

ĐẦU TƯ HẠ TẦNG

│

▼

KHẢ NĂNG TIẾP CẬN TĂNG

│

┌──────────┴──────────┐

▼                     ▼

GIÁ TRỊ ĐẤT TĂNG      VÙNG PHÁT TRIỂN

│                     │

▼                     ▼

CHI PHÍ ĐẤT            QUỸ ĐẤT Ở

│                     │

└──────────┬──────────┘

▼

PHÁT TRIỂN NHÀ Ở

│

▼

NGUỒN CUNG TĂNG

│

▼

ÁP LỰC THỊ TRƯỜNG

│

▼

GIÁ NHÀ / GIÁ THUÊ

Nguồn: DanangHome29 Research tổng hợp từ OECD, MOLIT và KRIHS về lịch sử phát triển đất, New Town, nhà ở và hạ tầng tại Hàn Quốc. (MARD Hàn Quốc)

Điểm quan trọng của sơ đồ này là hạ tầng không chỉ tác động đến nhà ở thông qua giao thông.

Nó còn tác động qua:

giá trị đất → tính khả thi của phát triển → lượng đất có thể đưa vào thị trường.

33. Chính phủ Hàn Quốc đã tiếp tục sử dụng chiến lược cung nhà

Đây không chỉ là câu chuyện của thập niên 1980–1990.

Ngay trong các chính sách gần đây, MOLIT vẫn đặt mở rộng nguồn cung ở vị trí trung tâm của chính sách ổn định nhà ở.

Kế hoạch năm 2025 của MOLIT đặt mục tiêu cung cấp 252.000 căn nhà công cộng, trong đó 140.000 căn thuộc nhóm nhà xây dựng mới; đồng thời tiếp tục thúc đẩy các khu New Town thế hệ thứ ba và mở rộng quỹ đất tại vùng thủ đô. (MARD Hàn Quốc)

Các chính sách năm 2026 tiếp tục tập trung vào:

• sử dụng đất công và các khu đất bỏ trống trong đô thị;
• phát triển khu vực gần ga;
• mở rộng nhà ở công cộng;
• đẩy nhanh các khu nhà ở công cộng vùng thủ đô;
• tăng tốc xây dựng các khu New Town thế hệ thứ ba. (MARD Hàn Quốc)

Điều này cho thấy một nguyên tắc đã kéo dài qua nhiều thập kỷ:

Khi vấn đề nhà ở có tính cấu trúc, nguồn cung cũng phải được xử lý ở cấp độ cấu trúc.

34. Từ New Town thế hệ thứ nhất đến thế hệ thứ ba

Có thể nhìn quá trình này như ba giai đoạn.

Thế hệ thứ nhất

Mục tiêu chính:

Giải quyết thiếu nhà ở nhanh chóng.

Đặc trưng:

• quy mô lớn;
• gần Seoul;
• cung cấp hàng trăm nghìn căn hộ.

Thế hệ thứ hai

Mục tiêu:

Nhà ở + chất lượng đô thị + tính tự chủ.

Đặc trưng:

• quy hoạch rộng hơn;
• chức năng kinh tế;
• giáo dục;
• môi trường;
• dịch vụ.

Thế hệ thứ ba

Mục tiêu ngày càng nhấn mạnh:

Nhà ở + giao thông + việc làm + kết nối vùng đô thị.

Đây là sự chuyển đổi từ:

“xây nhà”

sang:

“xây hệ thống đô thị”.

⭐ Điểm đáng chú ý

1. Chính sách nhà ở có hai phía: cầu và cung

Cầu:

LTV → DTI → DSR → thuế → đầu cơ.

Cung:

đất → quy hoạch → hạ tầng → New Town → nhà ở công cộng.

Một hệ thống bền vững cần cả hai.

2. Hàn Quốc không giải quyết thiếu nhà chỉ bằng cách “bắt người dân mua ít hơn”

Khi nhu cầu nhà ở thực tăng, Chính phủ phải đồng thời:

tạo thêm khả năng cung ứng nhà ở.

Đây là điểm khác biệt quan trọng giữa:

quản lý thị trường

và

giải quyết vấn đề nhà ở.

3. Đất là mắt xích đầu tiên của nguồn cung

Không có:

đất phát triển + quy hoạch + hạ tầng

thì rất khó có:

nhà ở quy mô lớn.

Đây là lý do chính sách đất đai của Hàn Quốc có vai trò đặc biệt trong quá trình đô thị hóa. (OECD)

4. New Town không đơn thuần là dự án nhà ở

New Town là:

một công cụ tái phân bổ dân cư và mở rộng không gian đô thị.

Nó có thể giảm áp lực lên Seoul, nhưng chỉ hiệu quả hơn khi đi cùng:

giao thông + việc làm + dịch vụ.

5. Hạ tầng vừa tạo cung vừa tạo giá đất

Đây là nghịch lý quan trọng:

Hạ tầng tốt

→ mở rộng vùng có thể ở

→ tăng khả năng cung nhà

nhưng đồng thời:

Hạ tầng tốt

→ tăng khả năng tiếp cận

→ tăng giá trị đất.

Vì vậy:

Phát triển hạ tầng mà không có chiến lược đất đai có thể làm một phần lợi ích của chính sách cung bị chuyển thành giá đất.

📖 Tóm tắt mục 8.4

Hàn Quốc cho thấy chính sách bất động sản không thể chỉ tập trung vào việc kiểm soát cầu.

Trong quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa nhanh, nguồn cung nhà ở tại Seoul và các đô thị lớn từng không theo kịp nhu cầu. Chính phủ vì vậy từng bước xây dựng hệ thống thể chế về nhà ở, đất đai và phát triển đô thị, sau đó chuyển sang những chương trình cung nhà quy mô lớn. (OECD)

Một trong những bước ngoặt lớn là chương trình 2 triệu căn nhà và việc phát triển 5 New Town thế hệ thứ nhất, cung cấp khoảng 292.000 căn nhà cho 1,17 triệu người. (MARD Hàn Quốc)

Sau đó, Hàn Quốc tiếp tục phát triển các New Town thế hệ thứ hai với mục tiêu lớn hơn về:

• nhà ở;
• hạ tầng;
• môi trường;
• việc làm;
• tính tự chủ đô thị. (MARD Hàn Quốc)

Bài học quan trọng là:

Nguồn cung nhà ở không bắt đầu từ căn hộ. Nó bắt đầu từ đất, quy hoạch và hạ tầng.

Và:

Một căn nhà chỉ thực sự là nguồn cung hiệu quả nếu nó nằm trong một hệ thống đô thị mà người dân có thể sống, làm việc và di chuyển với chi phí hợp lý.

📊 Chuỗi logic 8.4

CÔNG NGHIỆP HÓA

↓

ĐÔ THỊ HÓA

↓

VIỆC LÀM TẬP TRUNG

↓

NHU CẦU NHÀ Ở

↓

ĐẤT KHAN HIẾM

↓

GIÁ ĐẤT ↑

↓

GIÁ NHÀ ↑

│

┌──────────┴──────────┐

│                     │

▼                     ▼

KIỂM SOÁT CẦU          TĂNG NGUỒN CUNG

│                     │

LTV/DTI/DSR          ĐẤT + QUY HOẠCH

THUẾ/ĐẦU CƠ                ↓

│                HẠ TẦNG

│                    ↓

│               NEW TOWN

│                    ↓

│               NHÀ Ở CÔNG

│                    ↓

│              NHÀ Ở TƯ NHÂN

│                    ↓

│             NGUỒN CUNG TĂNG

│                    │

└──────────┬─────────┘

↓

CÂN BẰNG CUNG – CẦU

↓

ỔN ĐỊNH THỊ TRƯỜNG

📈 Phân tích của DanangHome29 Research

Nếu nhìn toàn bộ 8.1 → 8.4, chúng ta có thể thấy một điều rất quan trọng:

Chính phủ Hàn Quốc không có một “nút bấm” để giải quyết giá nhà.

Họ phải xử lý một hệ thống nhiều biến số.

Nếu chỉ siết đầu cơ:

Có thể giảm cầu đầu cơ.

Nhưng:

nhà ở vẫn thiếu.

Nếu chỉ siết tín dụng:

Có thể giảm đòn bẩy.

Nhưng:

nhu cầu ở thực vẫn tồn tại.

Nếu chỉ xây nhà:

Nguồn cung tăng.

Nhưng nếu:

giao thông kém + việc làm xa

thì nhà ở mới có thể không giải quyết được nhu cầu tại trung tâm.

Nếu chỉ xây hạ tầng:

Khả năng tiếp cận tăng.

Nhưng:

giá đất có thể tăng theo.

Vì vậy, bài toán thực sự là:

Đất + Nhà ở + Hạ tầng + Giao thông + Tín dụng + Quy hoạch + Việc làm.

Đây mới là hệ thống bất động sản.

Một điểm rất đáng chú ý đối với Việt Nam

Kinh nghiệm Hàn Quốc không nên được sao chép bằng cách:

“Hàn Quốc xây New Town nên Việt Nam cũng chỉ cần xây thật nhiều khu đô thị.”

Bài học sâu hơn là:

Nếu việc làm tập trung ở một vài trung tâm

thì:

nhà ở phải đi cùng giao thông.

Nếu đất đai là nút thắt

thì:

chính sách đất phải đi trước chính sách xây dựng.

Nếu người dân không đủ khả năng mua

thì:

nguồn cung phải bao gồm cả nhà ở phù hợp khả năng chi trả, không chỉ căn hộ thương mại cao cấp.

Nếu hạ tầng làm giá đất tăng

thì:

Nhà nước cần có cơ chế quản lý và chia sẻ một phần giá trị đất tăng thêm.

Nếu chỉ siết tín dụng

thì:

có thể làm giảm giao dịch nhưng không tạo ra một căn nhà mới nào.

Đây là một khác biệt cực kỳ quan trọng.

Một chính sách làm giảm số người mua không đồng nghĩa với một chính sách làm tăng số căn nhà.

Và nếu mục tiêu cuối cùng là:

“người dân có một nơi ở phù hợp với khả năng chi trả”

thì chỉ kiểm soát cầu là chưa đủ.

⭐ Luận điểm cốt lõi của DanangHome29 Research

Có thể cô đọng toàn bộ 8.4 thành một phương trình khái niệm:

Nguồn cung nhà ở hiệu quả = Đất có thể phát triển × Hạ tầng × Khả năng kết nối × Năng lực xây dựng × Khả năng chi trả.

Nếu một trong các mắt xích quá yếu, số lượng căn hộ được công bố chưa chắc chuyển thành nguồn cung nhà ở hiệu quả.

Và đây cũng là lý do:

“Xây thêm nhà” và “giải quyết vấn đề nhà ở” không hoàn toàn là một.

Giải quyết vấn đề nhà ở đòi hỏi phải xây được:

đúng nơi + đúng loại + đúng thời điểm + có hạ tầng + có khả năng tiếp cận.

Đó là bài học lớn nhất mà quá trình phát triển New Town của Hàn Quốc đem lại.

📖 Kết luận 8.4

Nếu 8.3 cho thấy:

Tín dụng quyết định một phần khả năng mua nhà.

thì 8.4 cho thấy:

Nguồn cung quyết định có bao nhiêu căn nhà thực sự tồn tại để người dân có thể mua hoặc thuê.

Hai phía phải được nhìn cùng nhau:

THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở

│

┌─────────────┴─────────────┐

▼                           ▼

CẦU                          CUNG

│                           │

Thu nhập                     Đất đai

Lãi suất                    Quy hoạch

LTV/DTI/DSR                 Hạ tầng

Thuế                        New Town

Đầu cơ                      Nhà ở công

│                           │

└─────────────┬─────────────┘

▼

GIÁ + GIAO DỊCH

Nếu chỉ điều chỉnh cầu, thị trường có thể giảm nhiệt trong ngắn hạn.

Nếu chỉ tăng cung, nhưng cung nằm sai vị trí hoặc thiếu hạ tầng, tác động cũng có thể hạn chế.

Do đó, kinh nghiệm Hàn Quốc cho thấy:

Ổn định thị trường nhà ở là một bài toán đồng thời của quản lý cầu và phát triển cung.

Và sâu hơn nữa:

Chính sách nhà ở thực chất là chính sách về đất đai, hạ tầng và cấu trúc đô thị.

Đây chính là điểm mở đường cho phần tiếp theo của Chương 8:

Nhà nước không chỉ xây nhà và kiểm soát tín dụng — mà còn phải quyết định “xây ở đâu, xây loại nhà gì và ai được tiếp cận”.

➡️ Đọc tiếp: 8.5. Nhà ở công cộng và khả năng chi trả: Nhà nước giải quyết bài toán “ai được ở”?

Nếu 8.4 trả lời:

“Làm thế nào để tăng số lượng nhà ở?”

thì 8.5 sẽ đi vào một câu hỏi khó hơn:

“Tăng nguồn cung rồi, nhưng ai có khả năng tiếp cận nguồn cung đó?”

Bởi một thị trường có thể có rất nhiều căn hộ mới nhưng:

giá bán quá cao → người thu nhập thấp vẫn không mua được.

Khi đó, bài toán chuyển từ:

housing supply

sang:

housing affordability.

Và đây là nơi nhà ở công cộng, nhà cho thuê, nhà ở xã hội và các cơ chế hỗ trợ người mua/người thuê trở thành một phần không thể thiếu của hệ thống chính sách Hàn Quốc.

Nếu 8.3 cho thấy Chính phủ có thể làm chậm sức mua bằng cách kiểm soát tín dụng, thì 8.4 cho thấy muốn giải quyết bài toán nhà ở trong dài hạn, Chính phủ phải làm điều khó hơn: tạo thêm đất ở, xây thêm nhà, mở rộng hạ tầng và tạo ra những không gian đô thị mới nơi người dân thực sự có thể sống.

8.5. Seoul và vùng thủ đô: Vì sao kiểm soát bất động sản khó đến vậy?

Nếu 8.4 cho chúng ta thấy Chính phủ có thể tăng nguồn cung bằng đất đai, New Town và hạ tầng, thì đến đây cần đặt câu hỏi khó hơn:

Tại sao đã xây thêm rất nhiều nhà, mở rộng đô thị và kiểm soát tín dụng trong nhiều thập kỷ, nhưng áp lực bất động sản tại Seoul vẫn luôn quay trở lại?

Câu trả lời nằm ở một đặc điểm rất riêng của Hàn Quốc:

Seoul không chỉ là một thị trường nhà ở. Seoul là nơi hội tụ của việc làm, giáo dục, thu nhập, tài chính, hạ tầng và cơ hội xã hội.

Vì vậy, khi một hộ gia đình quyết định mua nhà tại Seoul, họ không chỉ đang mua:

một căn hộ.

Họ đang mua quyền tiếp cận:

việc làm + trường học + giao thông + dịch vụ + mạng lưới xã hội + cơ hội tương lai.

Đó là lý do giá nhà Seoul có thể phản ánh nhiều hơn giá trị của bản thân căn nhà.

1. Seoul đặc biệt như thế nào?

Trước hết cần xác định rõ phạm vi.

Trong nghiên cứu này, Seoul Capital Area (SMA) hay vùng thủ đô bao gồm:

• Seoul;
• Incheon;
• Gyeonggi-do.

Đây là một không gian kinh tế – đô thị liên kết chặt chẽ, chứ không chỉ là ranh giới hành chính của thành phố Seoul.

Theo OECD, vùng thủ đô chỉ chiếm khoảng 11,8% diện tích Hàn Quốc nhưng chiếm khoảng 50,6% dân số, tương đương khoảng 26 triệu người. OECD cũng dự báo tỷ trọng dân số của vùng này có thể tăng lên 52,4% vào năm 2040, trong khi dân số phần còn lại của đất nước tiếp tục giảm. (OECD)

Điều này tạo ra một cấu trúc rất đặc biệt:

HÀN QUỐC

│

┌───────────┴───────────┐

│                       │

VÙNG THỦ ĐÔ              PHẦN CÒN LẠI

│                       │

Seoul – Incheon          Các tỉnh/thành khác

Gyeonggi-do                    │

│                       │

▼                       ▼

~50,6% dân số          Dân số suy giảm

~53% GDP*              ở nhiều khu vực

│

▼

VIỆC LÀM + GIÁO DỤC

+ TÀI CHÍNH + HẠ TẦNG

│

▼

DÒNG NGƯỜI

│

▼

NHU CẦU NHÀ Ở

* OECD cho biết vùng thủ đô chiếm khoảng 53% GDP Hàn Quốc vào năm 2020. (OECD)

Đây chính là điểm đầu tiên cần ghi nhớ:

Seoul không đơn thuần có nhiều người hơn. Seoul tập trung nhiều chức năng kinh tế có giá trị cao hơn.

2. Việc làm: Động lực lớn nhất kéo dân cư về Seoul

Một người có thể sống ở bất kỳ đâu.

Nhưng họ thường muốn sống gần:

nơi họ có thể tìm được công việc tốt.

Đây là logic nền tảng của mọi đô thị lớn.

Ở Hàn Quốc, quá trình công nghiệp hóa và sau đó là chuyển dịch sang nền kinh tế dịch vụ, tài chính, công nghệ và các ngành có giá trị gia tăng cao đã làm cho vùng thủ đô ngày càng hấp dẫn.

OECD cho biết vùng Seoul Capital Area có tỷ lệ việc làm kỹ năng cao cao nhất trong các vùng của Hàn Quốc, với khoảng 48,8% việc làm thuộc nhóm kỹ năng cao vào năm 2021. (OECD)

Dữ liệu OECD năm 2026 cũng cho thấy các ngành dịch vụ có giá trị gia tăng cao tập trung mạnh ở khu vực Seoul. (OECD)

Điều này tạo ra một vòng lặp:

VIỆC LÀM CHẤT LƯỢNG CAO

↓

THU NHẬP / CƠ HỘI CAO

↓

NGƯỜI LAO ĐỘNG DI CHUYỂN VỀ VÙNG THỦ ĐÔ

↓

NHU CẦU NHÀ Ở TĂNG

↓

GIÁ NHÀ TĂNG

↓

NHÀ Ở TRỞ THÀNH TÀI SẢN CÓ GIÁ TRỊ CAO

↓

DOANH NGHIỆP + NGƯỜI LAO ĐỘNG

TIẾP TỤC BỊ HÚT VỀ

Đây là một vòng phản hồi tự củng cố.

3. Đây chính là “Agglomeration Economy”

Một trong những lý do các thành phố lớn tiếp tục hút người là lợi ích của sự tập trung.

Khi nhiều doanh nghiệp cùng ở một nơi:

• doanh nghiệp dễ tìm nhân lực;
• người lao động dễ tìm việc;
• nhà cung cấp ở gần;
• khách hàng ở gần;
• thông tin lưu chuyển nhanh;
• mạng lưới chuyên môn dày hơn;
• cơ hội nghề nghiệp nhiều hơn.

Khi các trường đại học, bệnh viện, trung tâm tài chính, công ty công nghệ và các dịch vụ chuyên môn cũng tập trung, giá trị của địa điểm tiếp tục tăng.

OECD nhấn mạnh rằng sự tập trung ở vùng thủ đô tạo ra agglomeration economies – lợi ích kinh tế từ sự tập trung – nhưng đồng thời cũng tạo ra chi phí xã hội như ùn tắc, thiếu nhà ở và áp lực môi trường. (OECD)

Vì vậy:

Seoul càng thành công về kinh tế, việc kiểm soát giá nhà tại Seoul càng khó.

Đây là một nghịch lý quan trọng.

4. Giáo dục: Một “nam châm” khác của Seoul

Nếu việc làm là yếu tố kéo người lao động về Seoul, thì giáo dục là yếu tố kéo các hộ gia đình về Seoul.

Đây là điểm rất đặc biệt của thị trường Hàn Quốc.

OECD chỉ ra rằng nhiều phụ huynh tập trung về những khu vực như Gangnam và Seocho, nơi có các trường học tốt và hệ thống giáo dục tư nhân chất lượng cao tập trung. (OECD)

Điều này tạo ra một hiện tượng:

Gia đình không chỉ mua một căn hộ. Họ mua khả năng tiếp cận hệ sinh thái giáo dục.

Vì vậy, có thể xảy ra:

Trường học tốt

↓

phụ huynh muốn sống gần

↓

cầu nhà ở khu vực tăng

↓

giá nhà tăng

↓

khu vực trở nên chọn lọc hơn

↓

nhu cầu tiếp tục tăng.

Đây lại là một vòng phản hồi.

5. Khi nhà ở trở thành “vé vào cửa” của hệ sinh thái giáo dục

Hãy hình dung hai căn hộ:

Căn hộ A

• 70 m²;
• giá thấp hơn;
• cách trường học tốt 30 km.

Căn hộ B

• 60 m²;
• giá cao hơn nhiều;
• nằm trong khu vực có trường học tốt và hệ thống giáo dục tư nhân phát triển.

Một gia đình có con nhỏ có thể sẵn sàng trả nhiều hơn cho căn B.

Không phải vì:

60 m² > 70 m²

mà vì:

Giá trị của vị trí được cộng vào giá trị của căn nhà.

Đây là lý do:

giá nhà

không thể chỉ được giải thích bằng:

chi phí xây dựng.

Nó còn phản ánh:

giá trị của địa điểm.

6. Giao thông: Seoul lớn hơn ranh giới Seoul

Một lý do khác khiến vùng thủ đô có thể mở rộng là giao thông.

Một người không nhất thiết phải sống trong Seoul để làm việc tại Seoul.

Nếu:

Gyeonggi → Seoul = thời gian di chuyển chấp nhận được

thì vùng Gyeonggi trở thành một phần của thị trường lao động Seoul.

Đây là lý do các New Town trong 8.4 có thể trở thành một phần của chiến lược giải quyết nhà ở.

Nhưng giao thông đồng thời tạo ra một nghịch lý:

Giao thông càng tốt, phạm vi thị trường nhà ở càng mở rộng — nhưng giá trị đất quanh các tuyến giao thông cũng có thể tăng.

7. Seoul không còn là một thành phố đơn lẻ

Có thể hình dung:

SEOUL

│

┌───────────┼───────────┐

│           │           │

VIỆC LÀM    GIÁO DỤC    TÀI CHÍNH

│           │           │

└───────────┼───────────┘

│

GIAO THÔNG

│

┌───────────┴───────────┐

▼                       ▼

INCHEON                 GYEONGGI

│                       │

└───────────┬───────────┘

▼

VÙNG THỦ ĐÔ SEOUL

│

▼

THỊ TRƯỜNG

NHÀ Ở CHUNG

Vì vậy, khi nói:

“giá nhà Seoul”

cần cẩn thận.

Một phần áp lực có thể lan sang:

• Gyeonggi;
• Incheon;
• các thành phố vệ tinh;
• các khu vực có kết nối giao thông tốt.

Đây là lý do nghiên cứu Seoul Capital Area thường hữu ích hơn việc chỉ nhìn thành phố Seoul.

8. Thu nhập: Giá nhà cao không hoàn toàn tách khỏi khả năng kiếm tiền

Một câu hỏi quan trọng là:

Tại sao người dân vẫn muốn mua nhà ở Seoul khi giá rất cao?

Một phần câu trả lời là:

thu nhập và cơ hội nghề nghiệp tại vùng thủ đô cũng cao hơn.

Khi một địa điểm mang lại:

• việc làm tốt hơn;
• thu nhập kỳ vọng cao hơn;
• cơ hội thăng tiến;
• mạng lưới nghề nghiệp;

thì người dân có thể chấp nhận chi phí nhà ở cao hơn.

Điều này tạo ra một quan hệ:

Giá nhà cao không nhất thiết khiến nhu cầu biến mất nếu “giá trị kinh tế của địa điểm” cũng cao.

Đây là điểm rất quan trọng khi phân tích bất động sản.

9. Nhưng vấn đề bắt đầu khi giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập

Nếu:

thu nhập tăng 5%

nhưng:

giá nhà tăng 15%

thì khả năng tiếp cận nhà ở giảm.

Khoảng cách:

giá nhà / thu nhập

tăng lên.

Đó là lúc vấn đề affordability xuất hiện.

OECD ghi nhận rằng giá nhà tại Seoul tăng mạnh trong nhiều năm và tình trạng chi phí nhà ở cao tạo ra những tác động rộng hơn đến quyết định kết hôn và sinh con. (OECD)

Đặc biệt, OECD dẫn một nghiên cứu cho thấy việc giá nhà tăng gấp đôi trong giai đoạn 2013–2019 có liên quan đến mức giảm xác suất kết hôn khoảng 4–5,7%. (OECD)

Điều đó cho thấy:

Nhà ở Seoul không còn chỉ là vấn đề bất động sản. Nó trở thành vấn đề nhân khẩu học.

10. Dòng người: Tại sao người ta vẫn tiếp tục đi về Seoul?

Đây là một trong những điểm quan trọng nhất của case study.

Nếu một khu vực có:

việc làm + giáo dục + dịch vụ + hạ tầng

thì người dân có động lực di chuyển tới đó.

Nhưng khi càng nhiều người đến:

cầu nhà ở tăng.

Nếu cung không tăng đủ nhanh:

giá nhà tăng.

Giá nhà tăng có thể khiến một số người rời đi.

Nhưng nếu:

giá trị cơ hội ở Seoul > chi phí nhà ở

thì dòng người vẫn tiếp tục.

Đây là lý do chỉ nhìn:

“Giá nhà cao → người dân sẽ bỏ đi.”

là chưa đủ.

Cần so sánh:

Giá nhà cao bao nhiêu so với giá trị kinh tế mà địa điểm đó mang lại?

11. Seoul tạo ra một vòng lặp rất khó phá

Có thể mô hình hóa:

VIỆC LÀM TỐT

↓

THU NHẬP CAO HƠN

↓

DÒNG NGƯỜI ↑

↓

CẦU NHÀ Ở ↑

↓

GIÁ NHÀ ↑

↓

GIÁ TRỊ TÀI SẢN ↑

↓

ĐẦU TƯ + HẠ TẦNG + DỊCH VỤ

↓

SEOUL HẤP DẪN HƠN

│

└───────────→

Nếu chỉ dùng:

thuế

hoặc:

siết tín dụng

thì có thể tác động vào một mắt xích.

Nhưng các yếu tố:

việc làm + giáo dục + hạ tầng

vẫn còn.

Vì vậy, áp lực có thể quay trở lại.

12. Khan hiếm đất: Seoul không thể mở rộng vô hạn

Một trong những hạn chế căn bản của Seoul là:

đất đô thị có giá trị cao không phải là nguồn lực vô hạn.

Seoul có mật độ dân số rất cao.

Theo OECD, mật độ của Seoul đạt khoảng 15.506 người/km² năm 2023, cao hơn rất nhiều so với Busan khoảng 4.252 người/km² và Gwangju khoảng 2.830 người/km². (OECD)

Điều này tạo ra một vấn đề kinh tế cơ bản:

đất có vị trí tốt

nhu cầu rất lớn

=

giá đất cao.

Khi đất đã đắt:

chi phí phát triển nhà ở tăng.

Và khi nguồn cung mới khó bổ sung:

đường cung trở nên kém co giãn.

13. Đây là nơi “vị trí” trở nên quan trọng hơn “căn nhà”

Có thể xây một căn hộ ở nhiều nơi.

Nhưng không thể tạo ra:

một vị trí khác có cùng khoảng cách đến Gangnam, cùng hệ thống trường học, cùng giao thông và cùng khả năng tiếp cận việc làm.

Đây là lý do:

Nguồn cung vật chất có thể tăng, nhưng nguồn cung “vị trí tốt” lại khan hiếm hơn nhiều.

Đây chính là một trong những lý do giá bất động sản tại các khu vực lõi có thể tăng mạnh ngay cả khi tổng số nhà ở của quốc gia tăng.

14. Một căn hộ mới không nhất thiết thay thế được một căn hộ ở vị trí cũ

Đây là điểm rất quan trọng khi đọc số liệu nguồn cung.

Giả sử:

Seoul thiếu nhà ở gần Gangnam.

Chính phủ xây:

20.000 căn ở ngoại vi vùng thủ đô.

Về mặt thống kê:

nguồn cung tăng.

Nhưng với một người làm việc ở Gangnam và có con học tại khu vực Gangnam:

20.000 căn đó không hoàn toàn thay thế được nguồn cung tại Gangnam.

Vì vậy:

tổng cung tăng

nhưng:

cung tại vị trí người dân mong muốn

có thể vẫn thiếu.

Đây là lý do bài toán Seoul phức tạp hơn rất nhiều so với phép tính:

“Cả nước có bao nhiêu căn nhà?”

15. Tâm lý muốn sở hữu nhà tại Seoul

Ngoài những yếu tố kinh tế, còn có một yếu tố khó đo lường hơn:

kỳ vọng.

Nếu người dân tin rằng:

Seoul luôn là trung tâm kinh tế

đất tốt luôn khan hiếm

giá nhà dài hạn sẽ tăng

thì căn nhà không chỉ được nhìn như:

nơi ở

mà còn như:

tài sản tích lũy.

Điều này có thể làm cầu đầu tư và cầu ở thực đan xen.

Và khi cả hai loại cầu cùng xuất hiện:

cầu nhà ở

cầu tài sản

→

áp lực giá có thể mạnh hơn.

16. Nhà ở Seoul vì vậy có “hai giá trị”

Có thể mô hình hóa:

Giá trị sử dụng

Tôi sống ở đây.

Giá trị tài sản

Tài sản này có thể giữ hoặc tăng giá.

Hai động cơ này có thể cùng tồn tại.

CĂN NHÀ

│

┌──────────┴──────────┐

▼                     ▼

GIÁ TRỊ Ở              GIÁ TRỊ TÀI SẢN

│                     │

gần việc làm          kỳ vọng giá

gần trường học        tài sản tích lũy

giao thông            tài sản thế chấp

dịch vụ               đầu tư

│                     │

└──────────┬──────────┘

▼

CẦU NHÀ

Đây là lý do:

Một chính sách làm giảm cầu đầu tư chưa chắc làm biến mất cầu ở thực.

Và ngược lại.

17. Vì sao chính sách toàn quốc đôi khi không đủ?

Đây là câu hỏi trung tâm của 8.5.

Giả sử Chính phủ ban hành:

một mức thuế

hoặc:

một quy định tín dụng

áp dụng trên toàn Hàn Quốc.

Nhưng thị trường bất động sản ở:

Seoul

và:

một tỉnh đang mất dân

không giống nhau.

Ở Seoul:

cầu cao + đất khan hiếm + việc làm tập trung.

Ở một số khu vực ngoài vùng thủ đô:

dân số giảm + việc làm yếu + cầu nhà ở thấp hơn.

OECD ghi nhận sự chênh lệch rất lớn về giá nhà giữa các khu vực; một báo cáo năm 2025 cho thấy các khu vực đô thị có dân số trên 1,5 triệu người có giá nhà cao hơn khoảng 66% so với mức trung bình quốc gia, trong khi các khu vực dưới 100.000 dân thấp hơn khoảng 46%. (OECD)

Như vậy:

Một chính sách giống nhau có thể tạo ra tác động rất khác nhau ở những thị trường địa phương khác nhau.

18. “Một Hàn Quốc” nhưng không phải “một thị trường nhà ở”

Đây là một điểm rất quan trọng.

Có thể nói:

Hàn Quốc có một hệ thống chính sách nhà ở quốc gia, nhưng có nhiều thị trường nhà ở địa phương.

Seoul:

cầu cao

giá cao

đất khan hiếm

việc làm tập trung

Trong khi nhiều khu vực ngoài vùng thủ đô:

dân số giảm

cầu yếu

giá thấp hơn

nguy cơ nhà bỏ trống tăng.

OECD gần đây nhấn mạnh chính sự khác biệt này đang tạo ra thách thức kép: áp lực nhà ở ở Seoul và các vùng đô thị lớn, trong khi nhiều khu vực xa vùng thủ đô đối mặt với suy giảm dân số và nền kinh tế địa phương yếu đi. (OECD)

19. Đây là một nghịch lý rất đặc biệt

Hàn Quốc có thể đồng thời gặp:

“thiếu nhà ở tại nơi người dân muốn sống”

và:

“thừa năng lực nhà ở tại nơi dân số đang giảm.”

Hai vấn đề tồn tại cùng lúc.

HÀN QUỐC

│

┌─────────┴─────────┐

▼                   ▼

VÙNG THỦ ĐÔ         NGOÀI VÙNG THỦ ĐÔ

│                   │

Cầu cao              Cầu yếu

Giá cao              Giá thấp hơn

Đất khan hiếm        Dân số giảm

Việc làm tập trung   Việc làm yếu

│                   │

▼                   ▼

THIẾU NHÀ Ở          SUY GIẢM NHU CẦU

Ở VỊ TRÍ TỐT          / NHÀ BỎ TRỐNG

Đây là lý do giải quyết bất động sản Hàn Quốc không chỉ là:

“xây thêm nhà.”

Mà còn là:

“làm thế nào để phân bổ lại cơ hội kinh tế và dân cư?”

20. Chính phủ đã cố gắng phá vòng lặp này

Hàn Quốc đã triển khai nhiều chính sách để giảm sự tập trung quá mức vào Seoul, trong đó có:

• Sejong;
• các Innovation Cities;
• di dời một số cơ quan công quyền;
• phát triển các trung tâm vùng;
• đầu tư hạ tầng ngoài vùng thủ đô.

OECD ghi nhận chính sách Innovation Cities được triển khai nhằm phản ứng với sự mất cân bằng vùng rất lớn, khi hơn 50% dân số tập trung tại Seoul Capital Area. (OECD)

Nhưng vấn đề là:

Di chuyển một cơ quan hành chính không nhất thiết tạo ra một Seoul thứ hai.

Bởi một trung tâm kinh tế thực sự cần:

doanh nghiệp

nhân lực

trường đại học

vốn

dịch vụ

mạng lưới

thời gian.

Đó là lý do sự tập trung kinh tế có tính quán tính rất lớn.

21. Seoul có “lợi thế người đi trước”

Một công ty có thể chọn:

Seoul

vì các công ty khác đã ở Seoul.

Một người lao động chọn:

Seoul

vì có nhiều doanh nghiệp ở Seoul.

Một trường đại học thu hút:

sinh viên

vì có nhiều cơ hội việc làm sau tốt nghiệp.

Một doanh nghiệp tuyển người:

từ Seoul

vì có sẵn nguồn nhân lực.

Đây là một mạng lưới:

DOANH NGHIỆP

↕

NGƯỜI LAO ĐỘNG

↕

TRƯỜNG ĐẠI HỌC

↕

DỊCH VỤ

↕

TÀI CHÍNH

↕

HẠ TẦNG

↕

NHÀ Ở

Một khi mạng lưới này đã đủ lớn:

việc tạo ra một trung tâm cạnh tranh mới trở nên rất khó.

22. Vì vậy, bất động sản Seoul là một bài toán “location premium”

Giá một căn hộ có thể được phân tích khái niệm:

Giá nhà = giá trị công trình + giá trị đất + giá trị vị trí + kỳ vọng tương lai.

Trong đó tại Seoul, giá trị vị trí đặc biệt quan trọng.

Vị trí càng gần:

• việc làm;
• trường học;
• giao thông;
• dịch vụ;
• trung tâm kinh tế;

thì premium càng lớn.

Do đó, khi Chính phủ tăng cung ở vùng ngoại vi:

giá có thể giảm áp lực ở một số phân khúc

nhưng:

premium của các vị trí lõi vẫn có thể duy trì.

23. Đây là lý do “Seoul vs phần còn lại” rất quan trọng

Nếu chỉ nhìn:

giá nhà trung bình của Hàn Quốc

chúng ta có thể bỏ qua vấn đề.

Bởi mức trung bình có thể che giấu:

giá rất cao ở Seoul

và:

giá thấp hoặc trì trệ ở nhiều nơi khác.

OECD cho thấy sự phân hóa giá nhà giữa các functional urban areas của Hàn Quốc thuộc nhóm lớn nhất trong OECD. (OECD)

Đây chính là lý do cần phân tích theo không gian.

📊 Seoul vs phần còn lại của Hàn Quốc

Nguồn: DanangHome29 Research tổng hợp từ OECD về phân bố dân cư, việc làm, giá nhà và cấu trúc đô thị Hàn Quốc. (OECD)

24. Một nghịch lý: Seoul càng được kết nối, vùng Seoul càng lớn

Đây là một điểm rất đáng chú ý.

Giả sử một tuyến giao thông mới giúp:

Gyeonggi → Seoul

nhanh hơn.

Điều đó giúp:

người dân sống xa hơn

nhưng:

vẫn làm việc tại Seoul.

Về mặt nhà ở:

nguồn cung vùng đô thị tăng.

Nhưng về mặt kinh tế:

phạm vi ảnh hưởng của Seoul cũng mở rộng.

Do đó:

Giao thông có thể giải quyết một phần vấn đề nhà ở nhưng đồng thời củng cố sự thống trị của vùng thủ đô.

Đây là một nghịch lý rất quan trọng.

25. Tại sao “giãn dân” không đồng nghĩa với “giảm sức hút Seoul”?

Bởi vì:

người dân có thể sống ở Gyeonggi

nhưng:

vẫn làm việc tại Seoul.

học tập tại Seoul.

sử dụng dịch vụ tại Seoul.

đầu tư vào Seoul.

Về mặt địa lý:

dân cư đã giãn ra.

Nhưng về mặt kinh tế:

Seoul vẫn là trung tâm.

Do đó, chính sách giãn dân chỉ thực sự làm giảm áp lực Seoul nếu đồng thời tạo được:

các cực việc làm mới

và:

các trung tâm dịch vụ mới.

26. Một câu hỏi khác: Tại sao không xây thật nhiều ở Seoul?

Bởi vì có ba giới hạn.

Giới hạn 1 – Đất

Đất trống có vị trí tốt rất hạn chế.

Giới hạn 2 – Hạ tầng

Tăng mật độ dân số đòi hỏi:

• đường;
• metro;
• trường;
• bệnh viện;
• điện;
• nước;
• không gian công cộng.

Giới hạn 3 – Chất lượng đô thị

Nếu mật độ tăng quá nhanh:

ùn tắc + thiếu không gian + áp lực hạ tầng

có thể tăng.

Vì vậy:

Tăng cung trong Seoul là bài toán tối ưu hóa, không phải chỉ là bài toán xây càng nhiều càng tốt.

27. Seoul vì vậy đứng giữa hai lực kéo ngược chiều

Lực 1: Muốn phân tán

Chính phủ muốn:

giảm tập trung

→ phát triển vùng khác

→ giảm áp lực Seoul.

Lực 2: Lực thị trường

Doanh nghiệp và người lao động lại muốn:

tập trung

→ nơi có nhiều cơ hội nhất.

Hai lực này liên tục va vào nhau.

CHÍNH SÁCH

↓

PHÂN TÁN HOẠT ĐỘNG

↓

SEJONG / INNOVATION CITY

↓

GIẢM TẬP TRUNG

↑

│

│

──────────┼──────────

│

↓

LỰC THỊ TRƯỜNG

↓

VIỆC LÀM + THU NHẬP

↓

SEOUL

↓

DÒNG NGƯỜI

↓

CẦU NHÀ Ở

Đây là lý do chính sách bất động sản tại Seoul rất khó đạt một trạng thái “giải quyết xong”.

28. ⭐ Điểm đáng chú ý

1. Seoul không chỉ có “giá nhà cao”

Seoul có:

giá trị kinh tế của vị trí cao.

Đó là hai vấn đề khác nhau.

2. Giáo dục làm tăng giá trị vị trí

Gia đình có thể chấp nhận trả nhiều hơn để tiếp cận:

trường học + giáo dục tư nhân + môi trường học tập.

Vì vậy, chính sách nhà ở và chính sách giáo dục có liên hệ với nhau.

3. Việc làm tạo ra cầu nhà ở có tính bền vững

Nếu Seoul tiếp tục tập trung:

việc làm giá trị cao

thì cầu nhà ở tại vùng thủ đô sẽ khó biến mất chỉ bằng biện pháp hành chính.

OECD năm 2026 tiếp tục ghi nhận việc làm và dịch vụ đang ngày càng tập trung ở Seoul Metropolitan Area, trong khi nhiều khu vực xa hơn đối mặt với suy giảm dân số và lao động. (OECD)

4. Hàn Quốc có thể đồng thời thiếu nhà và thừa nhà

Thiếu nhà ở tại nơi có việc làm và cơ hội.

Dư cung hoặc nhu cầu suy yếu tại nơi dân số giảm.

Vì vậy:

Bài toán không chỉ là số lượng nhà. Mà là vị trí của nhà.

5. Chính sách toàn quốc không thể hoàn toàn thay thế chính sách theo vùng

Một mức:

thuế

LTV/DTI/DSR

hay:

quy định giao dịch

áp dụng giống nhau trên toàn quốc có thể không phản ánh sự khác biệt cực lớn giữa Seoul và các khu vực khác.

Đây là lý do chính sách nhà ở cần kết hợp:

chính sách quốc gia + chính sách vùng + chính sách đô thị.

📖 Tóm tắt mục 8.5

Seoul là một case study đặc biệt vì đây không chỉ là một thị trường bất động sản lớn.

Đây là:

trung tâm việc làm, giáo dục, tài chính, hạ tầng và cơ hội kinh tế của Hàn Quốc.

Vùng thủ đô Seoul, gồm Seoul, Incheon và Gyeonggi-do, chiếm khoảng 50,6% dân số Hàn Quốc trên chỉ 11,8% diện tích lãnh thổ, đồng thời tạo ra khoảng 53% GDP vào năm 2020. (OECD)

Sự tập trung này tạo ra lợi ích kinh tế rất lớn, nhưng đồng thời làm phát sinh:

cầu nhà ở cao

→ đất khan hiếm

→ giá nhà cao

→ khó tiếp cận nhà ở

→ áp lực giao thông và đô thị.

Trong khi đó, nhiều khu vực ngoài vùng thủ đô lại đối mặt với chiều ngược lại:

dân số giảm

→ cầu nhà ở yếu

→ giá nhà thấp hơn

→ suy giảm kinh tế địa phương. (OECD)

Do đó, vấn đề bất động sản Hàn Quốc không thể được giải quyết đơn giản bằng một chính sách duy nhất.

Muốn giảm áp lực nhà ở Seoul trong dài hạn, không chỉ cần xây thêm nhà ở Seoul và vùng phụ cận, mà còn phải thay đổi sự phân bổ của việc làm, giáo dục, hạ tầng và cơ hội kinh tế trên toàn quốc.

📊 Chuỗi logic 8.5

SEOUL

│

┌────────────┼────────────┐

▼            ▼            ▼

VIỆC LÀM     GIÁO DỤC     HẠ TẦNG

│            │            │

└────────────┼────────────┘

▼

SỨC HÚT VÙNG THỦ ĐÔ

│

▼

DÒNG NGƯỜI

│

▼

CẦU NHÀ Ở ↑

│

▼

ĐẤT KHAN HIẾM

│

▼

GIÁ ĐẤT ↑

│

▼

GIÁ NHÀ ↑

│

┌────────┴────────┐

▼                 ▼

KHÓ MUA NHÀ       CẦU NGOẠI VI

│                 │

│                 ▼

│            GYEONGGI

│            INCHEON

│                 │

└────────┬────────┘

▼

VÙNG THỦ ĐÔ

│

▼

TIẾP TỤC HÚT NGƯỜI

Trong khi đó, ở phần còn lại của Hàn Quốc:

DÂN SỐ GIẢM

↓

CẦU NHÀ Ở YẾU

↓

GIÁ NHÀ THẤP / TRÌ TRỆ

↓

ĐẦU TƯ GIẢM

↓

VIỆC LÀM GIẢM

↓

TIẾP TỤC MẤT DÂN

↺

Đây chính là hai vòng xoáy trái chiều của thị trường bất động sản Hàn Quốc.

📈 Phân tích của DanangHome29 Research

Case study Seoul cho chúng ta một kết luận quan trọng:

Giá bất động sản không chỉ là kết quả của cung và cầu căn hộ. Nó là kết quả của sự phân bố không gian của cơ hội kinh tế.

Nếu:

việc làm tốt

trường học tốt

giao thông tốt

dịch vụ tốt

đều tập trung tại một khu vực,

thì người dân sẽ có lý do để trả thêm tiền cho việc được sống tại khu vực đó.

Vì vậy, muốn giảm giá nhà một cách bền vững, có hai cách:

Cách 1 — Làm giảm sức hấp dẫn của trung tâm

Đây là cách khó và có thể tạo ra chi phí kinh tế.

Cách 2 — Làm cho các khu vực khác trở nên hấp dẫn hơn

Tức là:

việc làm + giáo dục + hạ tầng + dịch vụ + nhà ở

phải được phát triển đồng thời.

Đây mới là cách giải quyết gốc của sự tập trung.

Và đây cũng là lý do OECD gần đây tiếp tục nhấn mạnh việc cần tạo ra các regional hubs, tăng chất lượng dịch vụ công, giáo dục đại học và cơ hội việc làm ngoài vùng thủ đô để phá vòng lặp giữa tập trung kinh tế – suy giảm vùng – dân số giảm. (OECD)

⭐ Luận điểm cốt lõi của DanangHome29 Research

Seoul khó kiểm soát giá bất động sản không phải đơn giản vì Seoul “thiếu đất”.

Seoul khó kiểm soát vì Seoul tập trung quá nhiều giá trị kinh tế và xã hội mà người dân muốn tiếp cận.

Do đó:

Giải quyết giá nhà Seoul không chỉ là bài toán bất động sản. Đó là bài toán phân bổ cơ hội của cả quốc gia.

Và đây chính là lý do phần tiếp theo của Chương 8 cần chuyển từ câu hỏi:

“Chính phủ xây bao nhiêu nhà?”

sang câu hỏi khó hơn:

“Ai có thể tiếp cận những căn nhà đó?”

Đó sẽ là nền tảng để đi vào 8.6 – Nhà ở công cộng, nhà cho thuê và bài toán khả năng chi trả.

8.6. Vì sao Hàn Quốc phải liên tục thay đổi chính sách?

Nếu 8.5 cho thấy Seoul là một thị trường đặc biệt khó kiểm soát vì sự tập trung của việc làm, giáo dục, hạ tầng và dòng người, thì 8.6 đi sâu hơn vào một vấn đề khác:

Tại sao Chính phủ Hàn Quốc liên tục phải thay đổi chính sách bất động sản?

Câu trả lời nằm ở một thực tế rất cơ bản:

Thị trường bất động sản không đứng yên.

Khi Chính phủ tác động vào một biến số, các biến số khác sẽ phản ứng.

Siết tín dụng có thể làm giảm sức mua.

Nhưng nếu đồng thời nguồn cung vẫn hạn chế, áp lực giá có thể quay trở lại.

Tăng cung có thể cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở.

Nhưng nếu lãi suất thấp và tín dụng tăng mạnh, cầu có thể tăng nhanh hơn tốc độ cung.

Tăng thuế có thể làm thay đổi hành vi đầu tư.

Nhưng nếu kỳ vọng giá tiếp tục tăng, một bộ phận người mua vẫn có thể chấp nhận chi phí cao hơn.

Vì vậy, chính sách bất động sản Hàn Quốc không thể vận hành như một công tắc:

BẬT → GIÁ GIẢM → TẮT.

Thực tế gần giống một hệ thống điều khiển liên tục:

theo dõi → can thiệp → thị trường phản ứng → xuất hiện tác dụng phụ → điều chỉnh → can thiệp mới.

1. Bất động sản là một hệ thống có nhiều biến số

Một cách đơn giản để nhìn thị trường nhà ở là:

Giá nhà = f(cầu, cung, tín dụng, lãi suất, thu nhập, kỳ vọng, đất đai, chính sách).

Nhưng các yếu tố này không độc lập.

Ví dụ:

lãi suất ↓

→ chi phí vay ↓

→ khả năng vay ↑

→ sức mua ↑

→ cầu nhà ở ↑

→ giá nhà ↑.

Nhưng khi:

giá nhà ↑

→ Chính phủ lo ngại bong bóng

→ siết tín dụng

→ sức mua ↓

→ giao dịch ↓.

Sau đó nếu:

giao dịch ↓ + xây dựng ↓ + kinh tế yếu